АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 мая 2016 г. по делу в„– А56-26952/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Транссервис" Боглюкова Т.Н. (доверенность от 13.03.2015), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 29.12.2015), от государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Скуратовой Т.А. (доверенность от 11.01.2016), Коршуновой Н.В. (доверенность от 11.01.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, общества с ограниченной ответственностью "Транссервис", государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.10.2015 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу в„– А56-26952/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Транссервис" (место нахождения: 196084, Санкт-Петербург, ул. Глеба Успенского, д. 3, лит. М, пом. 2Н, ОГРН 1027808012803; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (место нахождения: 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный, 6 подъезд, ОГРН 1027809244561, в настоящее время Комитет имущественных отношений; далее - Комитет) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 18.12.2014 в„– 31-8-0168 (673)-2014, выполненного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН"), в отношении помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала Грибоедова, д. 18-20, литера А, пом. 9-Н, площадью 1167,1 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001229:2476; обязании Комитета заключить договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права покупки на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении указанного помещения по цене 160 247 074 руб., а также о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) и ГУП "ГУИОН".
Решением суда первой инстанции от 15.10.2015 иск удовлетворен в полном объеме.
Постановлением апелляционного суда от 28.01.2016 указанное решение изменено: в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке от 18.12.2014, выполненного ГУП "ГУИОН", в иске отказано; размер судебных расходов на оплату услуг представителя, подлежащих взысканию в пользу Общества, уменьшен до 25 000 руб.
В кассационных жалобах Комитет и ГУ "ГУИОН", ссылаясь на неправильное применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, просят отменить обжалуемые судебные акты и отказать в иске полностью.
Общество в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции.
В судебном заседании представители Общества, Комитета и ГУП "ГУИОН" поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах.
Фонд, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор в„– 10-А157381 от 09.02.2004 аренды нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала Грибоедова, д. 18-20, литера А, пом. 9-Н.
09.12.2014 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ).
Комитет принял решение осуществить продажу указанного объекта Обществу по цене 213 000 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке от 18.12.2014 в„– 31-8-0168 (673)-2014, выполненным ГУП "ГУИОН" (Распоряжение Комитета в„– 2596-рз от 31.12.2014 "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала Грибоедова, д. 18 - 20, литера А, пом. 9-Н").
Фонд, действующий по поручению Комитета, направил Обществу предложение о заключении соответствующего договора купли-продажи, приложив подписанный со своей стороны проект договора.
16.03.2015 Общество подписало договор с протоколом разногласий, в котором предложило изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "цена продажи объекта составляет 160 000 000 руб.".
Ссылаясь на несогласие с размером рыночной стоимости нежилого помещения, предложенной продавцом, а также на уклонение Комитета от урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, Общество обратилось в суд с указанными требованиями.
Определением суда первой инстанции от 14.07.2015 назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту Марковичу Вадиму Александровичу.
В экспертном заключении в„– 181 от 11.08.2015 сделан вывод о недостоверности отчета об оценке, выполненного ГУП "ГУИОН"; рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости по состоянию на 09.12.2014 определена судебным экспертом в размере 160 247 074 руб.
Основываясь на заключении эксперта, суд первой инстанции удовлетворил требования Общества в полном объеме.
Апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции, не согласившись с его выводами относительно признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке от 18.12.2014, выполненного ГУП "ГУИОН".
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб.
Суды установили и материалами дела подтверждается, что Общество является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом в„– 159-ФЗ по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.
При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта, подлежащей применению для целей выкупа.
Таким образом, предметом настоящего спора является установление цены нежилого помещения, соответствующей требованиям Закона в„– 159-ФЗ.
Суды первой и апелляционной инстанций с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 в„– 7240/12, пришли к обоснованному выводу о недопустимости использования отчета об оценке рыночной стоимости арендованного Обществом нежилого помещения выполненного ГУП "ГУИОН" по состоянию на 18.12.2014, поскольку определение рыночной стоимости указанного нежилого помещения следует производить на дату получения Комитетом заявления Общества о реализации преимущественного права выкупа помещения, то есть по состоянию на 09.12.2014.
При наличии доказательств, подтверждающих иной размер рыночной стоимости помещения на дату подачи Обществом заявления о выкупе, установление достоверности отчета, выполненного ГУП "ГУИОН" по состоянию на 18.12.2014, не имеет значения для правильного разрешения данного спора, так как независимо от достоверности указанного отчета условие договора купли-продажи о цене выкупаемого помещения подлежит определению на основании решения суда исходя из его рыночной стоимости по состоянию на 09.12.2014.
Кассационная инстанция считает правильными выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии правовых оснований для возложения на Комитет обязанности заключить с Обществом договор купли-продажи арендуемого имущества по цене, определенной по состоянию на 09.12.2014 в соответствии с заключением, составленным по результатам судебной экспертизы.
При этом кассационная инстанция считает ошибочными выводы апелляционного суда о том, что экспертиза отчета о рыночной стоимости помещения, выполненного ГУП "ГУИОН", не могла быть поручена судом эксперту Марковичу Вадиму Александровичу, поскольку он не является экспертом саморегулируемой организации оценщиков по смыслу статьи 16.2 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Положения Закона об оценочной деятельности не регулируют отношения, связанные с назначением экспертизы судом, соответственно, не могут ограничивать круг лиц, обладающих специальными знаниями для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, из числа которых суд вправе назначить эксперта.
Однако указанные выводы апелляционного суда не привели к принятию неправильного судебного акта по существу спора, следовательно, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что обжалуемое постановление апелляционного суда не подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 по делу в„– А56-26952/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, общества с ограниченной ответственностью "Транссервис", государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" - без удовлетворения.

Председательствующий
А.В.КАДУЛИН

Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Т.И.САПОТКИНА


------------------------------------------------------------------