АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 мая 2016 г. по делу в„– А56-29024/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Кадулина А.В. и Яковца А.В., при участии от Администрации Невского района Санкт-Петербурга Куниной С.В. (доверенность от 30.12.2015), от общества с ограниченной ответственностью "Афродита" Борисовой В.Е. и Солодковой Ю.Л. (доверенность от 08.02.2016), рассмотрев 18.05.2016 в открытом судебном заседании поданную в электронном виде кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Афродита" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2015 по делу в„– А56-29024/2015 (судья Вареникова О.А.),

установил:

Администрация Невского района Санкт-Петербурга, место нахождения: 193131, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 163, ОГРН 1027806078552, ИНН 7811020096 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Афродита", место нахождения: 195257, Санкт-Петербург, Гражданский пр., д. 75, корп. 1, кв. 168, ОГРН 1037843126892, ИНН 7825101700 (далее - Общество), об обязании привести планировку расположенного в подвале многоквартирного дома 89 на проспекте Обуховской обороны в Санкт-Петербурге (далее - многоквартирный дом) помещения 2Н (далее - помещение 2Н) в первоначальное состояние в соответствии с "планом ГУП ГУИОН ПИБ Невского района от 07.07.1997" (далее - план от 07.07.1997) в срок не позднее трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу, а также демонтировать сауну, баню и бассейн с восстановлением системы водоснабжения и канализации.
Определением от 08.07.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. "Б", ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КИО).
Решением от 14.09.2015 иск удовлетворен.
Общество 09.02.2016 обратилось в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение от 14.09.2015, одновременно заявив ходатайство о восстановлении пропущенного срока на ее подачу.
Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2016 апелляционная жалоба на основании пункта 3 части 1 статьи 264 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) возвращена Обществу в связи с отклонением его ходатайства о восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы.
В кассационной жалобе Общество просит решение от 14.09.2015 отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что:
- оно не было извещено судом о времени и месте рассмотрения дела, так как судебная корреспонденция по адресу его местонахождения не поступала;
- Администрация не вправе требовать приведения помещения 2Н по состоянию на 07.07.1997, поскольку на дату заключения договора аренды от 02.09.2002 в„– 13-А002256 (далее - договор аренды) это помещение уже было предоставлено Обществу с измененной планировкой, что отражено в плане вторичного объекта недвижимости от 19.08.2002 (далее - план от 19.08.2002);
- Общество капитальных работ в помещении 2Н не проводило, его сохранение с учетом произведенной перепланировки не нарушает прав и законных интересов граждан.
В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу, представитель Администрации возразил против ее удовлетворения.
КИО надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность обжалуемого решения от 14.09.2015 проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Санкт-Петербург является собственником помещения 2Н, а также квартир в„– 1, 7, 12, 15, 25, 28, 33, 34, 36, 45, 52 и 61 общей площадью 393,95 кв. м, расположенных в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 13 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) полномочия по осуществлению контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства предоставлены органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 2.4.1, 2.8.1, 3.4.34, 3.8.8 Положения об администрации района Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 в„– 1078 "Об администрациях районов Санкт-Петербурга" (далее - Положение), на Администрацию возложены полномочия по организации содержания, обеспечению функционирования и обслуживания государственного жилищного и нежилого фонда Санкт-Петербурга, по управлению и распоряжению государственной собственностью Санкт-Петербурга, находящейся на территории района, по предоставлению в установленном порядке интересов Санкт-Петербурга как собственника помещений в многоквартирном доме, по принятию мер к устранению нарушений имущественных прав государства, предусмотренные действующим законодательством.
Вместе с тем в силу пунктов 3.9.3 и 3.25 Положения о Комитете по управлению городским имуществом, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 в„– 1589 "О Комитете по управлению городским имуществом", утратившим силу с 21.04.2015 в связи с принятием Правительством Санкт-Петербурга постановления от 16.02.2015 в„– 98 "О Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Санкт-Петербурга", на Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) была возложена обязанность заключать от имени Санкт-Петербурга договоры о передаче государственного имущества Санкт-Петербурга в доверительное управление, аренду, безвозмездное пользование либо на иных правах (за исключением передачи музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав музейного фонда Российской Федерации, жилых помещений по договорам купли-продажи, мены, найма, социального найма и аренды), договоры о передаче недвижимого государственного имущества Санкт-Петербурга для реконструкции или завершения строительства объектов незавершенного строительства; осуществлять иные полномочия собственника государственного имущества Санкт-Петербурга, за исключением тех полномочий, которые в соответствии с действующим законодательством относятся к компетенции иных органов государственной власти Санкт-Петербурга.
КУГИ (арендодатель), являющийся правопредшественником КИО, в соответствии с предоставленными ему полномочиями по договору аренды обязался предоставить Обществу (арендатору) во временное владение и пользование на срок 5 лет помещение 2Н площадью 224,6 кв. м.
Условиями договора аренды предусмотрено, что:
- арендатор обязуется не проводить в помещении 2Н без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя перепланировок и переоборудования капитального характера; в случае обнаружения арендодателем или балансодержателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, они должны быть ликвидированы арендатором, а помещение 2Н приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя или балансодержателя (пункт 2.2.6);
- в случае несвоевременного исполнения предписания в соответствии с пунктом 2.2.6 договора аренды арендатор уплачивает штраф в размере 7 условных единиц за каждый день просрочки (пункт 4.4);
- договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда в случае, если арендатор не выполняет обязанности, предусмотренные пунктом 2.2.6 договора аренды (пункт 5.3.5).
Согласно плану вторичного объекта недвижимости от 10.03.2006 (далее - план от 10.03.2006) в результате проведенной перепланировки и изменения внешних границ помещения 2Н его площадь составила 152,7 кв. м.
Дополнительным соглашением от 13.04.2007 в„– 2 к договору аренды его стороны внесли в пункт 1.1 договора аренды изменения относительно площади арендуемого помещения 2Н, размер которой определен в размере 152,7 кв. м.
На основании обращения Гунина А.Н., проживающего в квартире в„– 47 многоквартирного дома, комиссией в составе представителей сектора межведомственной комиссии Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Невского района Санкт-Петербурга" (далее - Агентство), старшего инспектора ОРХ Администрации проведено обследование помещения 2Н, в ходе которого установлено, что в помещении 2Н выполнены работы по демонтажу и возведению перегородок, устройству и закладке проемов в стенах, оборудованию дополнительного входа, устройству турецкой бани, бассейна и инфракрасной кабины, о чем составлен акт обследования помещения от 08.08.2014.
Заместителем председателя межведомственной комиссии Невского района Никитиным О.В. в адрес Общества 20.08.2014, 19.09.2014 были направлены предписания о приведении помещения 2Н в состояние, существовавшее на 07.07.1997.
В свою очередь КУГИ также 12.09.2014 направил Обществу уведомление в„– 9165.13/14 с требованием привести помещение 2Н в соответствие с поэтажным планом на год постройки многоквартирного дома или узаконить произведенную перепланировку в течение трех месяцев с даты данного уведомления.
Комиссия в составе представителей межведомственной комиссии Агентства 11.03.2015 повторно произвела обследование помещения 2Н, в ходе которого установила, что оно не приведено в состояние, существовавшее на дату 07.07.1997, оборудование турецкой бани, сауны и бассейна не демонтировано, о чем составлен акт обследования помещения от 11.03.2015.
Ссылаясь на то, что в результате произведенной ответчиком незаконной перепланировки помещения 2Н было осуществлено изменение его наружных границ, а также занята часть земельного участка под многоквартирным домом, что повлекло уменьшение общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, Администрация в соответствии с полномочиями, предоставленными ей Положением, обратилась в арбитражный суд с указанным иском.
Определение о принятии искового заявления к производству, подготовке дела к судебному разбирательству, назначении предварительного судебного заседания и судебного заседания от 07.05.2015 и определение от 08.07.2015 о рассмотрении дела в судебном заседании 09.09.2015 направлены судом первой инстанции Обществу по месту его нахождения (191028, Санкт-Петербург, Моховая ул., д. 31, лит. "А", пом. 22Н), указанному в Едином государственном реестре юридических лиц по состоянию на 16.04.2015 и в договоре аренды, и возвращены в суд с отметкой "истек срок хранения".
Поскольку Общество, считающееся в силу статьи 123 АПК РФ надлежаще извещенным о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило, то суд первой инстанции был вправе рассмотреть дело в его отсутствие.
Суд первой инстанции, установив, что Общество осуществило перепланировку помещения 2Н без получения в установленном порядке соответствующих разрешений, иск Администрации удовлетворил в полном объеме.
Проверив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает ее подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Частью 10 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что эксплуатация многоквартирных домов осуществляется с учетом требований жилищного законодательства.
В соответствии со статьей 5 ЖК РФ жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса Российской Федерации, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 в„– 170, установлено, что:
- граждане и юридические лица должны использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан, а также выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования (пункт 1.4);
- переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (пункт 1.7.1).
Как следует из материалов дела, помещение 2Н действительно было переоборудовано и перепланировано без разрешений, полученных в установленном порядке.
При этом еще до заключения договора аренды в помещении 2Н площадью 224,6 кв. м уже была произведена без правоустанавливающих документов перепланировка с установкой и сносом перегородок, устройством отдельного входа.
Согласно плану от 10.03.2006 в помещении в„– 2Н была вновь без правоустанавливающих документов произведена перепланировка, в результате чего его площадь составила 152,7 кв. м, что послужило основанием для внесения дополнительным соглашением от 13.04.2007 в„– 2 изменений в договор аренды.
При этом КУГИ, заключая дополнительное соглашение от 13.04.2007 в„– 2 к договору аренды, основанное на данных плана от 10.03.2006, каких-либо возражений относительно проведенной перепланировки не заявлял, предписание о ликвидации последствий перепланировки Обществу не направлял, требования о взыскании штрафа или расторжении договора аренды в арбитражный суд не заявлял.
Поскольку Администрация не является стороной договора аренды, то она не вправе требовать от Общества привести помещение 2Н в прежний вид, ссылаясь на положения этого договора.
Рассматривая иск Администрации, в качестве основания которого указан факт проведения Обществом перепланировки помещения 2Н без получения в установленном порядке соответствующих разрешений, суду надлежало учесть, что в настоящее время отсутствует специальный закон, регулирующий вопросы, связанные с устранением самовольного переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме.
В связи с этим в силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 7 ЖК РФ при рассмотрении настоящего спора подлежат применению нормы жилищного законодательства.
Статьей 29 ЖК РФ, устанавливающей последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме, предусмотрено, что:
- самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (часть 2);
- собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3);
- на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (часть 4).
Применяя указанные нормы права при разрешении настоящего спора, суду надлежало проверить, проводилась ли самовольная перепланировка помещения 2Н в период с 07.07.1997 по день заключения договора аренды Обществом или иным лицом, носит ли проведенная Обществом перепланировка, отраженная в плане от 10.03.2006, капитальный характер, нарушаются ли этой перепланировкой права и законные интересы граждан, создается угроза их жизни или здоровью.
Однако эти обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судом выяснены не были.
Как видно из материалов дела, Администрация, заявляя требования к Обществу о приведении помещения 2Н в прежнее состояние и демонтаже сауны, бани и бассейна, сослалась также на то, что самовольное устройство дополнительного входа с приямком повлекло за собой изменение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и Санкт-Петербурга.В связи с тем, что согласно пункту 2 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, суд первой инстанции обязан был установить, действительно ли в результате проведенной именно Обществом перепланировки помещения 2Н произошло уменьшение размера общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и принималось ли последними на общем собрании решение о проведении соответствующей реконструкции.
Однако эти обстоятельства, имеющие значение для дела, судом также не устанавливались.
Кроме того, следует отметить, что приведение помещения 2Н в первоначальное положение, как того требует Администрация, приведет к увеличению его площади на 71,9 кв. м за счет площади соседних помещений многоквартирного дома и, соответственно, нарушит права их собственников (сособственников), которые к участию в настоящем деле не привлекались.
При таком положении решение суда об обязании Общества привести планировку помещения 2Н в первоначальное состояние в соответствии с планом от 07.07.1997, а также демонтировать сауну, баню и бассейн с восстановлением системы водоснабжения и канализации не может быть признано правильным.
Поскольку решение от 14.09.2015 принято с нарушением норм материального и процессуального права, то оно подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, в соответствии со статьей 71 АПК РФ установить все имеющие существенное значение для дела обстоятельства на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами доказательств в их совокупности и взаимосвязи; при принятии решения по делу распределить судебные расходы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2015 по делу в„– А56-29024/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий
С.В.АФАНАСЬЕВ

Судьи
А.В.КАДУЛИН
А.В.ЯКОВЕЦ


------------------------------------------------------------------