АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2016 г. по делу в„– А52-783/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Кадулина А.В. и Яковца А.В., при участии от федерального государственного унитарного предприятия "Дирекция по инвестиционной деятельности" Фаерштейн Е.В. (доверенность от 05.06.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Северо-Западная инвестиционная компания" Семенова М.М. (доверенность от 28.12.2015), рассмотрев 18.05.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северо-Западная инвестиционная компания" на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2016 по делу в„– А52-783/2015 (судьи Чередина Н.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Северо-Западная инвестиционная компания", место нахождения: 180000, Псковская обл., г. Псков, ул. Некрасова, д. 1, ОГРН 1037800102273, ИНН 7801242519 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию "Дирекция по инвестиционной деятельности", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. "А", ОГРН 1037851047431, ИНН 5032034971 (далее - Дирекция), о признании действующими условий пункта 3.1.1 охранно-арендного договора о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью и закрепленного за организацией на праве оперативного управления, от 29.08.2003 в„– 1515/1 (далее - договор аренды) в редакции по состоянию на 01.09.2012 без изменений, указанных в уведомлении Дирекции от 27.08.2014 в„– АС-906 (далее - уведомление в„– АС-906), о признании недействительными сделок зачета встречных однородных требований на сумму 146 692,24 руб. каждая по договору аренды, проведенных на основании заявлений Предприятия от 09.10.2014 в„– АС-10/8, от 10.11.2014 в„– АС-1149, от 01.12.2014 в„– АС-1207, от 22.12.2014 в„– АС-1312 и от 02.02.2015 в„– АС-57-1 (далее - заявления о зачете в„– АС), и применении последствий их недействительности.
Определением от 25.06.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены эксперты общества с ограниченной ответственностью "Независимая экспертиза собственности" (далее - ООО "НЭКСО") Никандрова Светлана Геннадьевна и Латарцева Наталия Владимировна.
Решением от 02.10.2015 (судья Колесников С.Г.) иск удовлетворен; пункт 3.1.1 договора аренды признан действительным в редакции по состоянию на 01.09.2012 без учета указанных в уведомлении в„– АС-906 изменений; сделки зачета встречных требований по договору аренды на основании заявлений о зачете в„– АС признаны недействительными и применены последствия их недействительности путем восстановления права Общества на зачет в будущем средств, затраченных на восстановление арендованного имущества по договору аренды в размере 146 692,24 руб. по каждой из указанных сделок; с Дирекции в пользу Общества взыскано 36 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины; Обществу из федерального бюджета возвращено 30 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2016 решение от 02.10.2015 отменено, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Общество просит постановление от 15.02.2016 отменить, решение от 02.10.2015 оставить в силе, ссылаясь на следующее:
- Дирекция в нарушение пункта 3.2 договора аренды не вправе была увеличить размер арендной платы в соответствии с отчетом ООО "НЭКСО" от 21.08.2014 в„– 3772/14-Н (далее - отчет в„– 3772/14-Н), которым не устанавливалась рыночная стоимость арендуемого имущества;
- какие-либо изменения действующего законодательства, позволяющие Дирекции в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, после 2012 г. не происходили;
- в деле в„– А52-1290/2012 не были установлены обстоятельства имеющие преюдициальное значение для настоящего дела.
В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, представитель Дирекции возразил против ее удовлетворения.
Другие участвующие в деле лица надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемого постановления от 15.02.2016 проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды арендодатели - Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области (далее - Комитет) и Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры (балансодержатель, далее - Центр), обязались передать Обществу (арендатору) в аренду на период с 01.10.2003 по 01.09.2048 для использования в качестве ресторана, гостиницы, офисных и торговых помещений нежилое здание "Двор Подзноева" общей площадью 987 кв. м, расположенное по адресу: Псковская обл., г. Псков, ул. Некрасова, д. 3 и являющееся памятником архитектуры федерального значения (далее - объект), а арендатор - принять объект, обеспечить его сохранность и вносить арендную плату в размере 881,51 условных единиц в месяц из расчета курса условной единицы равного курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому, а также налог на добавленную стоимость (далее - НДС) в размере 20% от арендной платы.
Договором аренды установлено, что в качестве арендной платы могут быть зачтены выполненные на объекте реставрационные работы (пункт 3.2); размер арендной платы может быть изменен Комитетом в одностороннем порядке путем письменного уведомления в случае изменения минимального размера оплаты труда, изменения цен, тарифов индекса инфляции не чаще одного раза в год (пункт 3.3).
По акту приема-передачи, являющемуся приложением в„– 1 к договору аренды, объект в неудовлетворительном состоянии передан арендатору. Сторонами договора аренды также составлен акт технического состояния объекта и определен план ремонтно-реставрационных работ и работ по благоустройству территории.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Псковской области (далее - Управление), которому были переданы полномочия собственника в отношении объекта, Центр (балансодержатель) и Общество (арендатор) заключили соглашение от 01.03.2006 о внесении изменений в договор аренды путем изложения его в новой редакции, согласно которой:
- арендная плата за пользование объектом составляет 710,89 условных единиц, в качестве платы могут быть зачтены средства, потраченные на работы по сохранению объекта в период проектного срока восстановления; зачет средств производится до срока уравнивания начисленных арендных платежей с суммой затраченных средств (пункт 3.1.1);
- размер арендной платы может быть изменен Управлением в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора в случаях определения рыночной стоимости объекта независимым оценщиком, изменения действующего законодательства по определению арендной платы, но не чаще одного раза в год (пункт 3.2);
- изменение условий договора аренды и его расторжение допускаются по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных договором аренды, а предложения об изменении или его расторжении рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением (пункт 5.1);
- условия договора аренды сохраняют свою силу на весь срок его действия и в случаях, когда после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора (пункт 6.3).
В связи с прекращением права оперативного управления Центра в отношении объекта Управление и Общество соглашением от 15.06.2006 в„– 2 внесли изменения в договор аренды, исключив из числа арендодателей Центр, и установив площадь объекта в размере 724,1 кв. м.
Договор аренды и соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.
Общество и Государственный комитет Псковской области по культуре 26.10.2006 заключили охранное обязательство в„– 465.
В период с 2005 по 2010 гг. Общество осуществляло ремонтно-реставрационные работы на объекте и направляло в адрес Управления документы, подтверждающие фактические понесенные им затраты на проведение этих работ в сумме 51 717 735,98 руб. и являющиеся основанием для проведения зачета.
Письмами от 28.12.2006 в„– 4-АО/4103, от 24.12.2007 в„– 4-ИС/4388, в„– 4-ИС/4386, от 02.02.2009 в„– 4-АС/578, от 05.03.2009 в„– 4-ИС/1200 и от 26.03.2010 в„– 2975-МН/01 Управление согласовало Обществу зачет 11 970 297,18 руб., затраченных на работы по сохранению объекта, в счет арендной платы, в том числе в счет будущих платежей.
Управление письмом от 11.08.2010 в„– 8767/МН/01 уведомило Общество об установлении с 01.10.2010 арендной платы в размере 2 718 759 руб. (без учета НДС) в год, определенной на основании отчета независимого оценщика - закрытого акционерного общества "Великие Луки - АУДИТ" от 20.05.2010 в„– 04/10-2392 (далее - отчет в„– 04/10-2392). Данное уведомление получено Обществом 13.08.2010.
По акту передачи государственного имущества Российской Федерации в хозяйственное ведение от 21.02.2011 объект Управлением передан Дирекции, которая обратилась в Арбитражный суд Псковской области с иском к Обществу об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды о внесении изменений в части наименования арендодателя и взыскании 4 544 848 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2011 по 30.07.2012 и 402 554 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2011 по 31.05.2012 (дело в„– А52-3516/2011).
Требование Дирекции о взыскании с Общества 4 544 848 руб. долга по арендной плате за период с 01.04.2011 по 30.07.2012 и 402 554 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2011 по 31.05.2012 выделено в отдельное производство с присвоением выделенному делу в„– А52-1290/2012.
Решением Арбитражного суда Псковской области от 22.02.2012 по делу в„– А52-3516/2011, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.08.2012, в договор аренды внесены изменения касающиеся наименования арендодателя.
До принятия решения по делу в„– А52-1290/2012 Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском к Дирекции о признании права на уменьшение арендной платы по договору аренды на сумму 63 174 613,16 руб. и признании прекращенными в результате зачета обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.04.2011 по 30.07.2012 на сумму 513 420 руб.
Решением Арбитражного суда Псковской области от 06.08.2012 по делу в„– А52-1290/2012, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.02.2013, первоначальный иск Дирекции отклонен, встречный иск Общества удовлетворен; обязательства Общества по внесению арендной платы за период с 01.04.2011 по 31.12.2011 признаны прекращенными зачетом средств, затраченных на работы по сохранению объекта; за Обществом признано право на зачет средств в сумме 61 281 938,16 руб., затраченных на работы по сохранению объекта, в счет арендной платы по договору аренды.
При этом суды исходили из того, что размер арендной платы был Управлением на основании отчета в„– 04/10-2392 в одностороннем порядке увеличен до 267 344 руб. (в том числе НДС) в месяц или 2 718 756 руб. (без НДС) в год.
Общество решение Арбитражного суда Псковской области от 06.08.2012 по делу в„– А52-1290/2012 не оспаривало и в период с даты его вступления в законную силу по август 2014 г. ежемесячно направляло Дирекции заявления о зачете в счет арендной платы ранее затраченных на восстановление объекта денежных средств в размере 267 344 руб.
По состоянию на 31.08.2014 остаток затраченных на ремонт объекта денежных средств, зачет по которым не был проведен, составил 52 726 930,16 руб.
По заказу Дирекции специалистами ООО "НЭКСО" проведена оценка рыночной стоимости годового размера арендной платы объекта по состоянию на 19.08.2014, по результатам которой составлен отчет в„– 3772/14-Н.
Согласно отчету в„– 3772/14-Н рекомендуемая рыночная стоимость арендной платы за право пользования и владения объектом сроком до 5 лет по состоянию на 19.08.2014 составила 4 210 538 руб.
Дирекция, ссылаясь на пункт 3.2 Договора и отчет в„– 3772/14-Н, уведомлением в„– АС-906 известила Общество о том, что размер арендной платы по договору аренды с 01.09.2014 устанавливается в размере 414 036,24 руб. (с учетом НДС) в месяц.
Общество письмами от 26.09.2014, от 23.10.2014, от 17.11.2014 и от 22.12.2014 уведомило Дирекцию о своем несогласии с новым размером арендной платы и в период с сентября 2014 г. по январь 2015 г. продолжило ежемесячно направлять последней заявления о зачете в счет арендной платы ранее затраченных на восстановление объекта денежных средств в размере 267 344 руб.
В свою очередь Дирекция, направляя Обществу заявления о зачете в„– АС, производила ежемесячно еще зачет 146 692,24 руб., затраченных на работы по сохранению объекта, в счет арендной платы исходя из ее размера в 414 036,24 руб.
Возражая против увеличения размера арендной платы по договору аренды и проведения Дирекцией зачета в счет арендной платы в сумме 146 692,24 руб. за каждый месяц аренды в период с сентября 2014 г. по январь 2015 г., оформленного заявлениями о зачете в„– АС, Общество обратилось в арбитражный суд с указанным иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Дирекция не представила доказательств наступления предусмотренных пунктом 3.2 договора аренды условий для изменения арендной платы в одностороннем порядке, в связи с чем требования Общества удовлетворил.
Суд апелляционной инстанции, признав, что Дирекция вправе была в одностороннем порядке изменить размер арендной платы на основании отчета в„– 3772/14-Н и производить ежемесячно зачет встречных требований в размере 146 692,24 руб. на основании заявлений о зачете в„– АС, решение от 25.09.2015 отменил и в иске Обществу отказал.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, суд кассационной инстанции считает, что постановление от 15.02.2016 подлежит отмене по следующим основаниям.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды (пункт 1); если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3).
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального значения содержащихся в пункте 3.2 договора аренды в редакции соглашения от 01.03.2006 слов и выражений следует, что изменение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год только в случае определения рыночной стоимости объекта независимым оценщиком и изменения действующего законодательства по определению арендной платы.
Доказательства того, что после 2012 г. было изменено законодательство, регулирующее вопросы определения арендной платы, повлекшее необходимость изменения такой платы по договору аренды, а также того, что независимым оценщиком устанавливалась рыночная стоимость объекта, подлежащая учету при определении размера арендной платы по договору аренды, суду не представлены.
Довод Дирекции о том, что по условиям договора аренды она вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, расчет которой произведен независимым оценщиком в соответствии с действующим законодательством, судом первой инстанций проверен и правильно отклонен.
Так, статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает обязательное проведение оценки стоимости объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации и передаваемых в аренду.
В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.
С учетом изложенного, условие об увеличении арендной платы на основании отчета в„– 3772/14-Н подлежало согласованию сторонами в дополнительном соглашении к договору аренды.
При таких обстоятельствах у Дирекции отсутствовали основания для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке. Несмотря на это, ответчик направил Обществу уведомление в„– АС-906, основанное на выводах, содержащихся в отчете в„– 3772/14-Н.
Поскольку договором аренды не предусмотрено одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы при отсутствии условий, установленных в пункте 3.2 договора аренды, и соглашение сторонами об увеличении размера арендной платы не заключалось, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды подлежит исполнению его сторонами на условиях, действующих до направления Обществу Дирекцией уведомления в„– АС-906 и последняя не вправе была на основании заявлений о зачете в„– АС осуществлять ежемесячно зачет встречных однородных требований на сумму 146 692,24 руб. в дополнение к зачету на сумму 267 344 руб., проведенному Обществом.
В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 167 ГК РФ определено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).
При таком положении суд первой инстанции правомерно иск Общества удовлетворил и признал недействительными сделками зачет встречных требований по договору аренды на основании заявлений о зачете в„– АС за период с сентября 2014 г. по январь 2015 г. и применил последствия их недействительности путем восстановления права Общества на зачет в будущем средств, затраченных на восстановление объекта по договору аренды в размере 146 692,24 руб. по каждой из указанных сделок.
В то же время суд апелляционной инстанции при вынесении постановления от 15.02.2016, которым отменил решение от 02.10.2015 и иск Общества отклонил, неправильно применил нормы материального права (статьи 167, 431 и пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
При таких обстоятельствах обжалуемое постановление в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) подлежит отмене, а решение от 02.10.2015 - оставлению в силе.
В связи с удовлетворением кассационной жалобы понесенные Обществом судебные расходы по делу на основании статьи 110 АПК РФ взыскиваются в его пользу с Дирекции.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2016 по делу в„– А52-783/2015 отменить.
Решение Арбитражного суда Псковской области от 02.10.2015 по настоящему делу оставить в силе.
Взыскать с федерального государственного унитарного предприятия "Дирекция по инвестиционной деятельности", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. "А", ОГРН 1037851047431, ИНН 5032034971, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Северо-Западная инвестиционная компания", место нахождения: 180000, Псковская обл., г. Псков, ул. Некрасова, д. 1, ОГРН 1037800102273, ИНН 7801242519, 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий
С.В.АФАНАСЬЕВ

Судьи
А.В.КАДУЛИН
А.В.ЯКОВЕЦ


------------------------------------------------------------------