АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2016 г. по делу в„– А56-5355/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Сапоткиной Т.И. и Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Сириус" Яковлева А.В. (доверенность от 11.01.2016), от Администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области Акоповой Ю.Л. (доверенность от 16.10.2015 в„– 01-32-94), рассмотрев 11.05.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сириус" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.06.2015 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2015 (судьи Полубехина Н.С., Барканова Я.В., Кашина Т.А.) по делу в„– А56-5355/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Сириус", место нахождения: 620014, Свердловская обл., Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, д. 62, кв. 14, ОГРН 1027809256496, ИНН 7825468949 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области, место нахождения: 188300, Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. К. Маркса, д. 44, ОГРН 1054701273351, ИНН 4705030989 (далее - Администрация), о признании права собственности на объект незавершенного строительства - двухэтажное административно-торговое здание степенью готовности 71%, инвентарный номер 24416, лит. А, кадастровый (условный) номер 41-47-016/2013-151, расположенное по адресу: 188300, Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Генерала Кныша, д. 3А.
Администрация предъявила встречный иск о признании указанного объекта бесхозяйным недвижимым имуществом, а также о признании права собственности муниципального образования "Город Гатчина" на объект недвижимости как на бесхозяйное имущество.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1/3, подъезд 4, оф. 2, ОГРН 1087847040181, ИНН 7840405870 (далее - Комитет госстройнадзора), и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, место нахождения: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН 1037843045734, ИНН 7815027624 (далее - Управление Росреестра).
Решением от 25.06.2015 в удовлетворении первоначального иска отказано; за муниципальным образованием "Город Гатчина" признано право собственности на бесхозяйное недвижимое имущество - построенное Обществом здание.
Постановлением апелляционной инстанции от 02.12.2015 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество, считая оспариваемые судебные акты незаконными и необоснованными, вынесенными с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Общества в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, заключенные им с Администрацией договор аренды и инвестиционный договор, на основании которого Общество осуществляло строительство объекта, продолжают действовать по настоящий момент. Податель жалобы утверждает, что суды неправильно определили характер правоотношений и нормы гражданского законодательства, которыми подлежит урегулированию спор о праве на объект недвижимости. Как полагает Общество, Администрация злоупотребляет правом, это выражается в том, что она, будучи осведомленной о возведении объекта заявителем и осуществлении в отношении Общества процедуры банкротства, обратилась с заявлением о постановке объекта незавершенного строительства на учет как бесхозяйной вещи.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит в ее удовлетворении отказать, а оспариваемые судебные акты оставить без изменения, указывая, что спорный объект принят на учет как бесхозяйное недвижимое имущество и что он возведен Обществом на принадлежащем Администрации земельном участке без разработки необходимой проектной документации и без получения в установленном законом порядке разрешения на строительство; какие-либо договорные отношения между Обществом и Администрацией отсутствуют.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Администрации возражал против ее удовлетворения.
Иные участвующие в деле лица извещены о времени и месте слушания дела, но своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы муниципального образования "Город Гатчина" Ленинградской области от 28.01.2005 в„– 75 Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина" Ленинградской области (далее - Комитет по управлению имуществом) (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 16.02.2005 в„– 3044 аренды земельного участка площадью 6000 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Генерала Кныша, в границах, указанных на плане участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, для проведения проектно-изыскательских работ по строительству административно-торгового здания на срок с 28.01.2005 по 27.12.2005.
На основании решения инвестиционной комиссии муниципального образования "Город Гатчина" Ленинградской области от 29.06.2006 (протокол в„– 4), утвержденного распоряжением главы администрации муниципального образования "Город Гатчина" Ленинградской области от 10.07.2006 в„– 310-р (далее - Администрация МО "Город Гатчина"), Администрация МО "Город Гатчина" и Общество (инвестор) заключили инвестиционный договор от 14.11.2006 в„– 24, предметом которого является осуществление Обществом инвестиционного проекта по строительству трехэтажного административно-торгового здания общей площадью 1375 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 4900 кв. м по адресу: г. Гатчина, ул. Генерала Кныша.
В соответствии с пунктом 4.1 инвестиционного договора от 14.11.2006 в„– 24 инвестор обязан произвести инвестиционные отчисления в бюджет муниципального образования на развитие инженерной и социальной инфраструктуры муниципального образования "Город Гатчина" в размере 4006250 руб. (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2008 в„– 2).
График осуществления инвестиционного проекта определен разделом 5 инвестиционного договора в редакции дополнительного соглашения от 20.12.2007 в„– 1. В соответствии с пунктом 5.1.1 названного договора окончание первого этапа - разработка, согласование, утверждение в установленном порядке проектной документации на строительство объекта - определено получением разрешения на строительство объекта, но не позднее 31.03.2008; пунктом 5.1.2 окончание второго этапа - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию, в том числе выполнение технических условий на подключение к инженерным сетям, - установлено не позднее 31.07.2008 и связано с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; пунктом 5.1.3 инвестиционного договора срок окончания третьего этапа - благоустройство прилегающей территории - определен получением окончательного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не позднее 31.08.2008.
Пунктом 6.2 инвестиционного договора на Общество возложены обязанности предоставить Администрации МО "Город Гатчина" все необходимые документы для заключения договора аренды земельного участка для строительства объекта; предоставить администрации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, обеспечить осуществление проектирования и строительства в соответствии с установленными правилами застройки с соблюдением строительных норм и правил.
Как указывает Общество, на основании инвестиционного договора оно осуществляло строительство административно-торгового здания на земельном участке по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Генерала Кныша, д. 3А.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.04.2011 по делу в„– А56-41228/2010 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утвержден Павлов Максим Викторович.
Комитет по управлению имуществом 15.08.2013 обратился в Управление Росреестра с заявлением о постановке на учет бесхозяйного имущества - не завершенного строительством административно-торгового здания, расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Генерала Кныша, д. 3А.
На основании данного заявления Комитета Управление Росреестра 03.09.2013 приняло объект незавершенного строительства - административно-торговое здание степенью готовности 71% на учет как бесхозяйный объект недвижимого имущества, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 08.09.2014.
Общество, полагая, что является собственником указанного объекта незавершенного строительства, возведенного на основании договора аренды земельного участка от 16.02.2005 в„– 3044 и инвестиционного договора от 14.11.2006 в„– 24, обратилось в суд с настоящим иском о признании права собственности и указывало в качестве правового основания иска положения статьи 209 и пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В свою очередь Администрация предъявила встречный иск о признании указанного объекта бесхозяйным недвижимым имуществом, а также о признании права собственности муниципального образования "Город Гатчина" на объект недвижимости как на бесхозяйное имущество, а в качестве основания иска сослалась на абзац третий пункта 2 статьи 225 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества, а в силу требований статей 131 и 219 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и возникает это право на вновь создаваемое недвижимое имущество именно с момента регистрации.
Норма, содержащаяся в пункте 1 статьи 218 ГК РФ, на которую сослались суды первой и апелляционной инстанций, устанавливает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Из содержания указанных норм следует, что для признания права на недвижимое имущество необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, а в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь подлежат установлению два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.
Суды обеих инстанций, исследовав материалы дела, установили, что договор аренды от 16.02.2005 в„– 3044 земельного участка по истечении срока прекратил свое действие, срок аренды истек 27.12.2005.
Данное обстоятельство было подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу в„– А56-56787/2014 и не подлежит доказыванию вновь в силу статьи 69 АПК РФ.
При это, указанный договор не может быть признан продленным на неопределенный срок согласно статье 610 ГК РФ, поскольку в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции, действовавшей на момент заключения договора, земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.
Договор аренды земельного участка для строительства в порядке, предусмотренном статьями 30, 32 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015), с Обществом не заключался.
При отсутствии принятого в установленном законом порядке решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка для строительства объекта недвижимости сам по себе инвестиционный договор от 14.11.2006 в„– 24 не является достаточным основанием возникновения у инвестора права собственности на объект, в целях возведения которого заключался этот договор.
Как установили суды, в нарушение условий пунктов 6.1.1, 6.1.2, 6.2.2, 6.2.3 Обществом не были выполнены в сроки, установленные дополнительными соглашениями от 20.12.2007 в„– 1 и от 01.07.2008 в„– 2 к инвестиционному договору, принятые на себя обязательства, а именно: не была разработана, согласована, утверждена проектная документация на строительство в установленные соглашениями сроки, не получены разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, не было выполнено благоустройство прилегающей территории.
При этом, делая вывод о прекращении действия инвестиционного договора, суды обоснованно приняли во внимание довод Администрации о том, что по договору от 24.01.2013 в„– 1/1/13 Общество уступило свои права и обязанности по инвестиционному договору обществу с ограниченной ответственностью "Вымпел".
Учитывая данные обстоятельства и установив, что документы, свидетельствующие о возведении объекта с соблюдением действующего земельного и градостроительного законодательства, в деле отсутствуют, и договор аренды земельного участка в целях строительства капитального объекта не заключался, разрешение на строительство не представлено, права на спорный объект за Обществом не регистрировались, суды обоснованно отказали Обществу в удовлетворении требований о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости по основаниям, предусмотренным в пункте 1 статьи 218 ГК РФ.
В указанной части обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, поскольку они приняты в соответствии с нормами действующего законодательства и основаны на представленных в материалы дела доказательствах.
Однако в части удовлетворения встречного иска обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим причинам.
Удовлетворяя встречный иск Администрации о признании права муниципальной собственности на спорный объект как на бесхозяйное имущество, суды сослались на положения статьи 225 ГК РФ и указали на то, что объект уже состоит на учете как бесхозяйный объект недвижимости.
Согласно статье 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
Исходя из содержания статьи 225 ГК РФ бесхозяйность недвижимого имущества предполагает отсутствие или неизвестность его собственника, а также условием рассмотрения заявления о признании имущества бесхозяйным является отсутствие спора о праве. Именно эти факты входят в предмет доказывания по данной категории дел и подлежат установлению в судебном заседании.
Определением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 10.02.2015 по делу в„– 33-2493/2015, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 28.05.2015, оставлено без рассмотрения заявление Администрации о признании права собственности на указанный выше объект как на бесхозяйное имущество, поскольку усматривается спор о праве.
С учетом вышеизложенного и наличия между сторонами спора о праве на объект недвижимости, возведенный на земельном участке, относящемся к муниципальной собственности, в данном случае у судов не имелось оснований для такой квалификации правоотношений и рассмотрения спора по существу с применением положений статьи 225 ГК РФ.
Судам следовало в целях разрешения по существу имеющегося спора о праве провести анализ правовой природы избранного Администрацией способа защиты и его соотношения с установленными статьями 12 и 225, 222 ГК РФ способами гражданско-правовой защиты.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что в связи с неправильным применением норм материального права оспариваемые судебные акты в части удовлетворения встречного иска по основаниям, предусмотренным статьей 225 ГК РФ, подлежат отмене, а дело в этой части - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует предложить Администрации уточнить основания предъявленного иска о признании права собственности с учетом того, что в ходе судебного разбирательства она основывала встречные требования на тех юридических фактах, что строение возведено на земельном участке без получения соответствующих разрешений и с нарушением установленного действующим законодательством порядка.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.06.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2015 по делу в„– А56-5355/2015 в части удовлетворения встречного иска администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области отменить и дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В остальной части решение от 25.06.2015 и постановление от 02.12.2015 по делу в„– А56-5355/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сириус" - без удовлетворения.

Председательствующий
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА

Судьи
Т.И.САПОТКИНА
И.В.СЕРГЕЕВА


------------------------------------------------------------------