АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 сентября 2016 г. по делу в„– А56-36305/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "ПРЕМЬЕР" Миттенберг М.В. (доверенность от 13.09.2016), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Гинева И.Н. (доверенность от 11.01.2016 в„– 34) и Скуратова Т.А. (доверенность от 11.01.2016 в„– 40), рассмотрев 21.09.2016 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.03.2016 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2016 (судьи Кашина Т.А., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу в„– А56-36305/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ПРЕМЬЕР", место нахождения: 191024, Санкт-Петербург, Перекупной пер., д. 3, лит. А, ОГРН 1077847535633, ИНН 7842364516 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - нежилого помещения 7-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Перекупной пер., д. 3, лит. А, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости от 06.04.2015 в„– 31-8-0119 (085)-2015, выполненном Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН), и утвержденной распоряжением Комитета от 20.04.2015 в„– 671-рз.
Определением от 08.07.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГУИОН.
Определением от 18.08.2015 ГУИОН привлечен к участию в деле в качестве соответчика.
Решением от 12.03.2016 требования удовлетворены в полном объеме. Кроме того, с ГУИОН в пользу Общества взыскано 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 39 375 руб. расходов по производству судебной экспертизы.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2016 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ГУИОН, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и прекратить производство по делу.
Податель жалобы считает, что требования не подлежали рассмотрению по существу и суды обязаны были прекратить производство по делу, поскольку предъявление в суд самостоятельного требования об оспаривании величины стоимости объекта оценки невозможно после издания государственным органом акта о заключении договора. Кроме того, по мнению ГУИОН, заключение судебной экспертизы выполнено с нарушением норм действующего законодательства в сфере оценочной деятельности, оно является ненадлежащим доказательством, так как основано на недостоверной информации относительно объектов-аналогов, подобранных без учета характеристик выкупаемого имущества, выполнено с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности и содержит противоречивые выводы, которые привели к занижению итоговой стоимости. При таких обстоятельствах, как полагает податель жалобы, ходатайство ГУИОН о назначении повторной судебной экспертизы было отклонено необоснованно.
Комитет в своей кассационной жалобе ссылается на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению Комитета, заключение судебного эксперта имеет ряд противоречий и ошибок и выполнено с нарушением норм действующего законодательства; суды вышли за рамки заявленных требований, указав в мотивировочной части судебных актов рыночную стоимость помещения, определенную этим судебным экспертом. Прочие доводы его кассационной жалобы аналогичны доводам ГУИОН.
В отзыве на кассационные жалобы Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании представители ГУИОН поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества возражал против их удовлетворения.
Комитет, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды от 10.08.2006 в„– 20-А062476 (в редакции дополнительного соглашения от 02.04.2014 в„– 03) Общество владеет и пользуется нежилым помещением 7-Н площадью 69,4 кв. м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Перекупной пер., д. 3, лит. А.
Общество обратилось в Комитет с заявлением от 17.02.2015 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ).
На основании задания Комитета ГУИОН подготовило отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 06.04.2015 в„– 31-8-0119 (085)-2015 по состоянию на 17.02.2015 (далее - Отчет ГУИОН).
Согласно данному отчету рыночная стоимость арендуемого Обществом помещения определена в размере 11 140 000 руб.
Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом (правопредшественника Комитета) от 20.04.2015 в„– 671-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Перекупной пер., д. 3, лит. А, пом. 7-Н" (далее - Распоряжение в„– 671-р) определен способ приватизации спорного помещения в виде продажи его Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 11 140 000 руб., определенной в Отчете ГУИОН.
Общество, ссылаясь на недостоверность определенной в Отчете ГУИОН рыночной стоимости подлежащего продаже недвижимого имущества, обратилось в суд с настоящими требованиями, в обоснование заявленных требований представив отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта от 14.05.2015 в„– 15-05-0392, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Финэк - Консалт - Аудит" Улановской А.Ю.В качестве правового основания заявленных требований истец ссылался на положения части 8 статьи 6 Закона в„– 159-ФЗ.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу, что рыночная стоимость объекта, указанная в Отчете ГУИОН, не отвечает признакам достоверности, поскольку не соответствует действительному положению на рынке по состоянию на 17.02.2015, определена без учета тенденций рыночной ситуации, приближена к верхнему пределу диапазона цен без учета тенденции рынка к стагнации и снижению цен, в связи с чем удовлетворили заявленные требования.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Законом в„– 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.
Статьей 3 Закона в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
В то же время арендатор вправе оспорить результат независимой оценки.В силу пункта 2 части 8 статьи 6 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Аналогичные положения содержатся в статьях 12 и 13 Закона в„– 135-ФЗ, согласно которым итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.
В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки.
Статьей 17.1 Закона в„– 135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета, в том числе и в части оценки стоимости имущества.
Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества и достоверности величины стоимости объекта оценки, установленной ГУИОН и независимым оценщиком, суд первой инстанции определением от 06.11.2015 назначил судебную экспертизу для определения соответствия Отчета ГУИОН требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и соответствия результата оценки спорного нежилого помещения рынку объекта оценки, а также для установления величины рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 17.02.2015. Проведение экспертизы поручено эксперту некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" Кузнецову Д.Д.
Согласно экспертному заключению от 21.12.2015 в„– 476/СЭ/2015 Отчет ГУИОН не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, так как методы оценки построены на основе массовой оценки; расчеты важных коэффициентов не могут быть проверены, нарушены принципы обоснованности, проверяемости и однозначности, принятая информация не достоверна и не полна, определенная в Отчете стоимость объекта не соответствует действительному состоянию рынка на 17.02.2015, а определение рыночной стоимости объекта произведено без учета тенденций рыночной ситуации с использованием верхнего значения диапазона цен без учета тенденции рынка к стагнации и снижению цен. Результат оценки объекта не соответствует сложившемуся рынку объекта оценки, завышен и близок к верхней границе рыночного интервала. Кроме того, эксперт определил рыночную стоимость объекта по состоянию на 17.02.2015 в размере 9 000 000 руб.
Суды, оценив указанное заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с представленными в материалы дела иными доказательствами, приняли его в качестве допустимого доказательства, подтверждающего, что данные анализа рынка недвижимости, приведенные в оспариваемом отчете, не были учтены в полной мере при определении итогового результата оценки и что величина рыночной стоимости объекта, приближенная к верхнему пределу диапазона, не отвечает признаку достоверности.
При таких обстоятельствах суды признали, что Отчет ГУИОН является недостоверным и он не может быть применен при решении вопроса о цене выкупа имущества, и удовлетворили заявленные Обществом требования.
Комитет и ГУИОН, указывая на имеющиеся у них замечания к заключению эксперта, оспаривают не обстоятельства, установленные судом, а заключение эксперта, их доводы сводятся к выражению несогласия с ним. Между тем, в силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.
Приведенные подателями жалоб доводы о том, что производство по делу подлежало прекращению ввиду невозможности предъявление в суд отдельного требования об оспаривании величины стоимости объекта оценки, являлись предметом рассмотрения апелляционного суда и обоснованно им отклонены.
Указанная заявителями правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированная в абзаце четвертом пункта 1 информационного письма от 30.05.2005 в„– 92, в данном случае не подлежит применению, поскольку она была определена до вступления в силу Закона в„– 159-ФЗ и не могла учитывать положения пункта 2 части 8 статьи 4 названного Закона, прямо предусматривающие право субъектов малого и среднего предпринимательства на обжалование в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В связи с этим суды обоснованно посчитали, что избранный истцом способ защиты нарушенного права в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, прямо предусмотрен пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ.
Ссылки подателей жалоб на необоснованный отказ судов в удовлетворении ходатайства ГУИОН о назначении повторной судебной экспертизы, подлежат отклонению, поскольку, как указали суды, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и подтверждающие наличие существенных нарушений при его составлении, которые могли повлиять на выводы эксперта.
Иные доводы кассационных жалоб не влияют на правильность выводов судов об удовлетворении заявленных требований.
Поскольку доводы кассационных жалоб не опровергают выводы судов, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.03.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2016 по делу в„– А56-36305/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА

Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
А.В.КАДУЛИН


------------------------------------------------------------------