АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2016 г. по делу в„– А56-87223/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительно-спортивный центр "Люкс" Фролова А.В. (доверенность от 09.04.2015); от администрации Лужского муниципального района Ленинградской области Кругловой О.В. (доверенность от 11.01.2016), рассмотрев 13.09.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Лужского муниципального района Ленинградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 по делу в„– А56-87223/2014 (судьи Тимухина И.А., Аносова Н.В., Жиляева Е.В.),

установил:

Администрация Лужского муниципального района Ленинградской области, место нахождения: 188230, Ленинградская обл., г. Луга, пр. Кирова, д. 73, ОГРН 1054700425680, ИНН 4710026064 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Оздоровительно-спортивный центр "Люкс", место нахождения: 188230, Ленинградская обл., г. Луга, ул. Тоси Петровой, д. 10А, ОГРН 1024701558716, ИНН 4710022574 (далее - Общество), о взыскании 1 907 092 руб. 59 коп. задолженности по арендной плате по договорам аренды от 01.01.2013 в„– 17/13 и от 01.08.2005 в„– 150/05-15 г за период с 03.07.2013 по 17.11.2014, 7 017 764 руб. 96 коп. пеней за период с 03.07.2013 по 17.11.2014, расторжении этих договоров и обязании ответчика освободить занимаемые по договорам помещения по адресу: Ленинградская обл., г. Луга, ул. Тоси Петровой, д. 10а, в 10-дневный срок с учетом нормального износа и передать их по акту приема-передачи истцу.
Решением от 23.03.2015 с Общества в пользу Администрации взыскано 1 907 092 руб. 59 коп. задолженности, 7 017 764 руб. 96 коп. пеней, требование о расторжении договоров оставлено без рассмотрения, в остальной части в иске отказано.
Общество обратилось в апелляционный суд с жалобой в которой просило отменить решение от 23.03.2015 в части взыскания задолженности и пеней.
Суд апелляционной инстанции постановлением от 24.05.2016 отменил указанное решение в обжалуемой части и в этой части в иске отказал.
В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 24.05.2016, оставить в силе решение от 23.03.2015.
По мнению подателя жалобы, вывод апелляционного суда об отсутствии у Общества обязательства по внесению арендной платы сделан без учета обстоятельств, установленных судебными актами Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу в„– А56-87332/2014.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Администрации возразил против ее удовлетворения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.08.2005 заключили договор в„– 150/05-15 г аренды помещений общей площадью 213,8 кв. м в двухэтажном здании душевого павильона, расположенном по адресу: г. Луга, ул. Тоси Петровой, д. 10а.
По договору аренды от 01.08.2013 в„– 17/13 Обществу переданы в аренду помещения общей площадью 201,3 кв. м в названном здании.
В порядке Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и в соответствии с постановлением администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области от 04.06.2013 в„– 450 "О приватизации муниципального имущества путем осуществления преимущественного права", муниципальное образование Лужское городское поселение Лужского муниципального района Ленинградской области (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 03.07.2013 в„– 27, по которому покупатель приобретает в собственность нежилое двухэтажное здание душевого павильона общей площадью 606,9 кв. м (из них по первому этажу 400,5 кв. м, по второму этажу - 206,4 кв. м) с кадастровым номером 47-35-4/2002-48, расположенное по названному адресу.
Администрация, ссылаясь на задолженность Общества по внесению арендной платы по названным договорам за период с 03.07.2013 по 17.11.2014, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции в части взыскания задолженности и пеней иск удовлетворил, придя к выводу о наличии в спорный период арендных отношений.
Апелляционный суд в этой части решение отменил и в иске отказал, посчитав, что с момента заключения договора купли-продажи (03.07.2013) у Общества прекратилось обязательство по внесению арендной платы.
Суд сослался на пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с которым при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим. Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации). В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Апелляционный суд указал, что договор от 03.07.2013 в установленном порядке недействительным не признан.
Вместе с тем суд не учел следующее.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как следует из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.08.2015, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 26.10.2015 и кассационного суда от 04.02.2016, по делу в„– А56-35582/2015 Обществу отказано в иске к Администрации об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на двухэтажное здание душевого павильона общей площадью 606,9 кв. м, расположенное по названному адресу, на основании договора купли-продажи от 03.07.2013.
Суды установили, что Общество не доказало наличие у него преимущественного права на приобретение в собственность всего здания, поскольку помещения 2-го этажа не были предоставлены Обществу в аренду. Доказательств, подтверждающих, что помещения 2-го этажа являются подсобными помещениями и при строительстве здания были предназначены исключительно для размещения инженерного оборудования и его обслуживания, не представлено.
Учитывая изложенное, вывод апелляционного суда о прекращении арендных отношений в связи с заключением договора купли-продажи от 03.07.2013 и обязательства Общества по внесению арендной платы следует признать ошибочным.
При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда от 24.05.2016 подлежит отмене, а решение от 23.03.2015 оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 по делу в„– А56-87223/2014 отменить.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2015 по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ

Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
А.В.КАДУЛИН


------------------------------------------------------------------