АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 апреля 2016 г. по делу в„– А56-73821/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Жильцова Н.В. (доверенность от 30.12.2015 в„– 85389-42), от общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга" Бутроменко Н.И. (доверенность от 02.03.2016 в„– 4), Дремина П.О. (доверенность от 12.01.2016 в„– 1), рассмотрев 07.04.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.08.2015 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015 (судьи Барканова Я.В., Горбик В.М., Жиляева Е.В.) по делу в„– А56-73821/2014,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее - КУГИ), после реорганизации - Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга", место нахождения: Санкт-Петербург, Петровская коса, д. 9, ОГРН 1027806886733, ИНН 7813136843 (далее - Общество), о взыскании по договору от 17.05.2011 в„– 15/ЗК-02100 аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости (далее - договор), 3 518 521 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате за период с 28.11.2013 по 30.09.2014 и 1 095 320 руб. 14 коп. пеней за просрочку ее внесения по состоянию на 28.10.2014.
Определением суда от 21.01.2015 принят к производству встречный иск Общества о признании недействительной односторонней сделки по изменению условий договора, совершенной КУГИ путем направления уведомления от 01.09.2014 в„– 8354/14.
Решением суда первой инстанции от 20.08.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.12.2015, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен, с Комитета в пользу Общества взыскано 4000 руб. расходов на уплату государственной пошлины.
В кассационной жалобе Комитет, полагая, что его действия по перерасчету арендной платы по договору и направлению спорного уведомления являются правомерными, просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении требований Комитета в полном объеме.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представители Общества просили ее отклонить по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 в„– 331 КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка из зоны 4 с кадастровым номером 78:7:3208:5 площадью 3276 кв. м, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Грота, д. 1-3, лит. Г, для проектирования и реконструкции объекта недвижимости, расположенного на участке, под многоквартирный дом на срок до 27.11.2013.
Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 25.03.2014 в„– 196 внесены изменения в инвестиционные условия, установленные постановлением от 22.03.2011 в„– 331, срок реализации инвестиционного проекта продлен до 30.06.2015.
Размер арендной платы и порядок ее внесения согласованы в разделе 3 договора.
В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды (пункт 3.6 договора).
Арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала (пункт 3.7).
В случае нарушения порядка внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.2).
Уведомлением от 01.09.2014 в„– 8354/14 КУГИ сообщил Обществу об изменении суммы арендной платы с 28.11.2013.
При этом новый размер исчислен в соответствии с пунктом 3.1.1 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, являющегося приложением в„– 1 к постановлению правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 в„– 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Положение о порядке определения базовых ставок) по коду 18.0 (базовая функция) вместо применявшегося ранее кода 10.1 (строительство).
Ссылаясь на то, что Общество не выполнило принятых на себя обязательств по оплате земельного участка в соответствии с изменениями в арендной плате, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Общество, ссылаясь на неправомерное применение в расчете арендной платы кода 18.0 по истечении первоначального срока реконструкции, обратилось со встречным иском.
Суды обеих инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Положением о порядке определения базовых ставок, сделали вывод о том, что размер арендной платы за использование земельного участка после истечения срока строительства определяется в данном случае с применением кода 10.1. Поскольку арендатор в полном объеме и в установленный срок вносил платежи на основании понижающего коэффициента, подлежащего применению в связи с использованием участка на инвестиционных условиях, в удовлетворении первоначального иска о взыскании долга по арендной плате и пеней судами отказано. Встречный иск об оспаривании односторонней сделки по изменению условий договора аренды удовлетворен судами, так как доказательства вины арендатора в нарушении сроков строительства объекта отсутствуют.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.
Как следует из пункта 3.1.1 Положения о порядке определения базовых ставок, арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.
По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.
При этом по истечении срока реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0, за исключением периода, подтвержденного заключениями КУГИ или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, подготавливаемыми в порядке, предусмотренном Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решения о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, утвержденным постановлением правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 в„– 1813, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащими передачей объекта недвижимости для реконструкции, приспособления для современного использования, заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), предоставленного для реконструкции, приспособления для современного использования, и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств). Арендная плата на период, в течение которого существовали обстоятельства, указанные в абзаце пятом названного пункта, и который подтвержден заключениями КУГИ или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, рассчитывается по коду 10.1.
С учетом приведенных норм правовое значение для определения порядка расчета арендных платежей имеет факт ненадлежащего исполнения обязательств со стороны арендатора - инвестора.
На основании исследования и оценки доказательств суды установили, что освобождение здания (объекта инвестирования) затянулось по причине его расселения и оно было передано Обществу под реконструкцию только 04.06.2013. Последнее впоследствии обращалось в профильные комитеты за продлением срока реализации инвестиционного проекта в связи с невозможностью проведения строительных работ по не зависящим от арендатора причинам.
Суды сделали правомерный вывод о том, что несоблюдение первоначального срока реконструкции не связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны Общества, поэтому отсутствуют основания для применения в расчете арендной платы за спорный период кода 18.0.
В кассационной жалобе Комитет указал, что в рамках дела в„– А56-39008/2014 установлено надлежащее исполнение им обязанностей по договору. Между тем в настоящем деле дана оценка обстоятельствам, по которым Общество не могло реализовать инвестиционный проект в установленные сроки.
По мнению подателя жалобы, с учетом того, что нарушение сроков реконструкции обусловлено расселением здания и фактически объект освобожден 04.06.2013, суды должны были определить, с какого момента подлежит установлению новая ставка арендной платы. Данный довод не может быть принят, поскольку обстоятельства, подлежащие доказыванию по настоящему делу, определялись моментом совершения оспариваемой Обществом сделки, периодом, за который взыскивается заявленная задолженность.
Ссылка Комитета на отсутствие заключений уполномоченных органов, подтверждающих период, в течение которых арендатор не имел возможности исполнить инвестиционный проект не по своей вине, не может быть принята, поскольку не исключается представление стороной иных доказательств, обосновывающих ее позицию.
Поскольку суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального и процессуального права, а выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.08.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015 по делу в„– А56-73821/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА

Судьи
Т.И.САПОТКИНА
И.В.СЕРГЕЕВА


------------------------------------------------------------------