АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2016 г. по делу в„– А56-47506/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Ракчеевой М.А., при участии от закрытого акционерного общества "Спецавтобаза в„– 1" Кузнецова А.А. (доверенность от 12.05.2015), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Боглачевой Л.И. (доверенность от 30.12.2015 в„– 85071-42), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2015 по делу в„– А56-47506/2014 (судьи Барканова Я.В., Кашина Т.А., Тимухина И.А.),

установил:

Закрытое акционерное общество "Спецавтобаза в„– 1", место нахождения: 192007, Санкт-Петербург, Днепропетровская ул., д. 67, ОГРН 1037835027427, ИНН 7816134996 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным оформленного письмом от 28.04.2014 в„– 11714-13 отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), в приватизации земельного участка площадью 11 142 кв. м с кадастровым номером 78:13:7310:17, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Днепропетровская ул., д. 67, лит. А; обязании КУГИ заключить договор купли-продажи указанного земельного участка по цене, равной 2 675 779 руб. 15 коп., на условиях приложенного к заявлению проекта договора купли-продажи.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, место нахождения: 193124, Санкт-Петербург, Суворовский пр., д. 62, ОГРН 1037843006431, ИНН 7825493504 (далее - КЗРиЗ).
Решением от 17.09.2015 (судья Вареникова А.О.) в порядке процессуального правопреемства в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации КУГИ в связи с реорганизацией путем присоединения к нему КЗРиЗ заменен на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН и ИНН те же (далее - Комитет); в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2015 данное решение отменено; признан незаконным отказ Комитета в приватизации спорного земельного участка; на Комитет возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи данного земельного участка на условиях представленного проекта по цене, равной 2 675 779 руб. 15 коп.
Комитет в кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 17.12.2015 и оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции от 17.09.2015. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции неправомерно принял во внимание выводы, изложенные в заключении экспертов, без надлежащего исследования и оценки данного заключения как одного из доказательств по делу; предоставление земельного участка определенной площади по договору аренды не влечет возникновения права на выкуп этого участка.
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая обоснованным вывод апелляционного суда о том, что площадь испрашиваемого земельного участка соответствует фактическому землепользованию, с учетом функционального назначения принадлежащих Обществу объектов недвижимости является достаточной и необходимой для размещения и эксплуатации данных объектов; указывая, что раздел земельного участка невозможен по причине наличия на нем объектов инфраструктуры, вопрос о размере выкупной цены надлежащим образом исследован судом.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании плана приватизации, утвержденного председателем Комитета по управлению городским имуществом мэрии Санкт-Петербурга 02.09.94, договора выкупа имущества от 28.11.94 в„– 4040, передаточного акта от 13.06.98 Обществу принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Днепропетровская ул., д. 67, - двухэтажные административные здания общей площадью 648,4 кв. м и 533,7 кв. м, лит. А и Ж соответственно; проходная общей площадью 18,7 кв. м, лит. К; нежилые помещения 12Н и 7Н общей площадью 429,4 кв. м и 93,1 кв. м соответственно, лит. В.
По договору от 22.07.97 в„– 21/ЗД-00197, заключенному с КУГИ, правопредшественнику Общества был предоставлен в аренду земельный участок площадью 13 494 кв. м с кадастровым номером 78:7310:3 по указанному выше адресу, где расположены названные объекты недвижимости, для использования под автобазу.
Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга от 25.03.2004 в„– 423 Обществу утверждены границы земельного участка площадью 11 446 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский р-н, Днепропетровская ул., д. 67, лит. А (автобаза).
КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 24.05.2005 в„– 21-ЗД02573 аренды земельного участка площадью 11 446 кв. м с кадастровым номером 78:7310:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Днепропетровская ул., д. 67, лит. А, для использования под автобазу сроком по 24.03.2053.
На основании распоряжения КЗРиЗ от 11.11.2011 в„– 6711-р из земельного участка с кадастровым номером 78:13:7310:11 путем его раздела образованы два новых земельных участка с кадастровыми номерами 78:13:7310:17 и 78:13:7310:18 площадью 11 142 кв. м и 304 кв. м, лит. А. и Б соответственно, с установлением вида разрешенного использования вновь сформированных участков "для размещения объектов транспорта (за исключением автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса, гаражей и автостоянок)".
Общество обратилось в КУГИ с заявлением от 09.01.2014 в„– 11057 о предоставлении в собственность земельного участка площадью 11 142 кв. м с кадастровым номером 78:13:7310:17, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Днепропетровская ул., д. 67, лит. А, на котором находятся принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества.
КУГИ письмом от 28.04.2014 в„– 11714-13 сообщил Обществу об отказе в выкупе испрашиваемого земельного участка, поскольку площадь земельного участка несоразмерно больше суммарной площади расположенных на нем объектов недвижимости (2429,1 кв. м) и превышает площадь, необходимую для их функционирования и использования.
Общество, считая, что все необходимые документы для положительного решения вопроса о приватизации земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, были представлены, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент обращения Общества и принятия КУГИ оспариваемого решения) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 данного Кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.
Согласно пункту 2 статьи 35 Кодекса площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса, предусматривающим, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Суд первой инстанции в целях выяснения вопроса о достаточности и необходимости испрашиваемого земельного участка для эксплуатации размещенных на нем объектов определением от 08.04.2015 по ходатайству заявителя назначил экспертизу, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" (далее - Центр оценки и консалтинга) Иванову Дмитрию Витальевичу, Ныркову Виктору Алексеевичу и Марковичу Вадиму Александровичу.
Согласно заключению экспертов от 08.05.2015 в„– 113 земельный участок представляет собой единую площадку с развитой инфраструктурой, ограниченную забором по периметру; на участке помимо зарегистрированных за Обществом объектов находятся ремонтная зона транспортных средств и автомойка. По результатам осмотра земельного участка и комплекса измерительно-вычислительных мероприятий, на основании своих опыта и знаний эксперты пришли к выводу, что границы и площадь земельного участка (11 142 кв. м) являются достаточными и необходимыми для его использования под размещение находящихся на нем зданий, строений, сооружений Общества с учетом их назначения.
Письмом от 06.08.2015 в„– 132/08-2015 Центр оценки и консалтинга, ссылаясь на выявленные в заключении от 08.05.2015 в„– 113 технические ошибки и неточности, представил в арбитражный суд уточненное заключение экспертов от 20.07.2015 в„– 113-2, которое просил использовать в качестве допустимого доказательства взамен предыдущего заключения. В заключении от 20.07.2015 в„– 113-2 существенно расширена исследовательская часть, приведены ссылки на Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Как установили эксперты, вид разрешенного использования земельного участка "для размещения объектов транспорта" соответствует виду деятельности Общества, назначению расположенных на участке объектов, подразумевает необходимость использования наряду с застроенной площадью прилегающей площадки (стоянка и ремонт автотранспортных средств и пр.). Эксперты пришли к выводам, аналогичным содержащимся в ранее представленном заключении.
Суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в совокупности и каждое в отдельности, в том числе заключение экспертов, признал доказанным заявителем необходимость для использования принадлежащих ему объектов недвижимости земельного участка испрашиваемой площади. При этом апелляционный суд обоснованно принял во внимание, что, как следует из имеющихся в деле доказательств, расположенные на спорном земельном участке объекты образуют единый производственный комплекс, все расположенные на участке объекты имеют единое назначение - для производственной деятельности по оказанию транспортных услуг, связаны между собой сетью инженерных коммуникаций, рассредоточены по всей площади фактического землепользования, огорожены забором; территория, на основе которой сформирован спорный участок, используется Обществом с 1994 года.
Установив данные обстоятельства, апелляционный суд обоснованно с учетом разрешенного использования земельного участка, назначения находящихся на нем объектов, вида деятельности заявителя, а также исторически сложившегося с 1994 года землепользования, границы которого определены в установленном порядке и заинтересованными лицами не оспорены, пришел к выводу о наличии у Общества исключительного права на приватизацию спорного участка и о незаконности оспариваемого решения Комитета, возложил на последнего обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи названного земельного участка площадью 11 142 кв. м на условиях представленного проекта договора по цене, равной 2 675 779 руб. 15 коп.
Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, так как несоответствия выводов суда апелляционной инстанции имеющимся в деле доказательствам суд кассационной инстанции не усматривает; нарушений положений главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при сборе, исследовании и оценке доказательств апелляционным судом не допущено. Комитет, считая заключение экспертов недопустимым доказательством, о проведении повторной экспертизы не заявлял, документально и ссылками на нормы и правила выводы экспертов не опроверг.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемое постановление правильным и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены указанного судебного акта.
Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.02.2016 по ходатайству Комитета исполнение постановления от 17.12.2015 было приостановлено до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции. В связи с завершением рассмотрения кассационной жалобы и оставлением обжалуемого судебного акта без изменения приостановление исполнения следует отменить.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2015 по делу в„– А56-47506/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Приостановление исполнения постановления от 17.12.2015 отменить.

Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА

Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
М.А.РАКЧЕЕВА


------------------------------------------------------------------