АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 января 2016 г. по делу в„– А66-752/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 января 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Ракчеевой М.А. и Рудницкого Г.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью "ПРОВ-РЕСУРС" Балашовой М.В. (доверенность от 01.11.2015), от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Аваева Д.В. (доверенность от 11.12.2014) и Тарасова В.В. (доверенность от 01.12.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПРОВ-РЕСУРС" на решение Арбитражного суда Тверской области от 09.07.2015 (судья Калита И.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2015 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Чередина Н.В.) по делу в„– А66-752/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ПРОВ-РЕСУРС", место нахождения: 170023, Тверская обл., г. Тверь, ул. Маршала Конева, д. 2, корп. 2, ОГРН 1066950061430, ИНН 6950012647 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, место нахождения: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Новоторжская ул., д. 1, ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057 (далее - департамент), об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения в части определения рыночной стоимости имущества, и просило изложить пункт 1.2 договора в следующей редакции: "Согласно отчету от 15 сентября 2014 года в„– 941 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленному в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности независимым оценщиком - ООО ЦПО "ПАРТНЕР", установить цену продажи нежилого помещения, подлежащую уплате в бюджет города Твери, в размере 13 886 440 руб. 68 коп.", а также принятии в новой редакции приложения в„– 2 к договору о порядке расчетов, исходя из указанной цены нежилого помещения, с учетом продажи в рассрочку на 3 года (с учетом уточнения требований).
Решением суда от 09.07.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением апелляционного суда от 20.10.2015 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.
Податель жалобы полагает, что судами неверно сделан вывод о пропуске срока для обращения в суд, установленного пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что срок для направления и передачи протокола разногласий в суд стороной, направившей протокол разногласий, не установлен.
Податель жалобы считает необоснованным вывод об утрате обществом преимущественного права на приобретение нежилого помещения, ссылается на направление протокола разногласий с предложением заключить договор купли-продажи по иной цене в срок, установленный пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отсутствие в материалах дела отказа общества от заключения договора.
Податель жалобы указывает, что суды не урегулировали разногласия, возникшие у сторон по условиям договора.
В отзыве на кассационную жалобу департамент считает решение и постановление законными и обоснованными, а кассационную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители департамента обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 01.09.2006 в„– 3519 аренды нежилого помещения площадью 307,0 кв. м с кадастровым номером 69:40:0300053:799, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Маршала Конева, д. 2, к. 2, сроком до 30.08.2016, действующий в редакции дополнительных соглашений от 05.09.2006, 18.05.2007, 20.10.2008, 29.12.2008, 03.11.2009, 17.08.2012 и 01.11.2013.
Общество 16.01.2013 направило департаменту заявление о соответствии его условиям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ), и о желании реализовать свое право на выкуп арендованного помещения.
На основании приказа департамента от 28.08.2014 в„– 1092/Р департаментом направлен обществу проект договора купли-продажи упомянутого нежилого помещения на основании Закона в„– 159-ФЗ.
29.09.2014 в адрес департамента поступило письмо общества о несогласии с ценой договора в размере 16 525 423 руб. 73 коп. с приложенным протоколом разногласий от 26.09.2014, касающихся выкупной цены.
Департамент направил обществу письмо от 07.10.2014 в„– 30/3621 о том, что отчет оценщика, на который ссылается общество, к протоколу разногласий обществом не приложен.
Общество 28.10.2014 повторно направило в департамент протокол разногласий от 26.09.2014 к договору купли-продажи, приложив отчет оценщика от 15.09.2014 в„– 941 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и экспертное заключение о соответствии отчета оценщика законодательству об оценочной деятельности от 29.09.2014 в„– 061/2014/Тверь. Указанные документы поступили в департамент 30.10.2014.
Департамент направил обществу письмо от 13.11.2014 в„– 30/4126, в котором сообщил, что в соответствии с частью 3 статьи 9 Закона в„– 159-ФЗ мероприятия, необходимые для организации и проведения оценочных работ объектов муниципального имущества должны производиться исключительно уполномоченными органами; стоимость приобретаемого имущества определена без соблюдения Федерального закона от 05.04.2013 в„– 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", получена без соблюдения порядка, установленного Законом в„– 159-ФЗ, в связи с чем приложенный к протоколу разногласий отчет от 15.09.2014 в„– 941 не может являться основанием для принятия решения об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества и документом, определяющим цену договора купли-продажи.
Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском в порядке разрешения преддоговорного спора.
Суд первой инстанции применил статьи 422, 455 и 466 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 4 Закона в„– 159-ФЗ.
Суд посчитал, что получив 07.10.2014 отказ департамента от подписания договора в редакции представленного обществом протокола разногласий, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском 26.01.2015, то есть за пределами установленного законом 30-дневного срока.
Суд сделал вывод о том, в установленные сроки и в предусмотренном порядке право на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества и право на судебную защиту обществом не реализовано, общество утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
Суд сослался на правовую позицию, сформированную в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 в„– 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", и сделал вывод о том, что истец в установленные законом сроки и порядке не реализовал право на преимущественное приобретение в собственность арендованного имущества и на судебную защиту, следовательно, утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
Суд апелляционной инстанции посчитал, что общество, получив извещение о результатах рассмотрения протокола разногласий, вправе было передать спорные вопросы на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения указанного извещения, то есть до 15.12.2014 с учетом того, что 13 и 14 декабря 2014 г. являлись выходными днями, исковое заявление подано в суд 26.01.2015, то есть за пределами тридцатидневного срока, установленного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи разногласий в суд.
Апелляционный суд, сославшись на пункт 2 части 9 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ, отклонил довод общества о необоснованности вывода суда первой инстанции о том, что общество утратило преимущественное право на выкуп арендуемого имущества.
Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление подлежат отмене в связи с тем, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что истец пропустил срок для обращения в суд с настоящим иском и утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, не соответствует установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны на основании неправильного применения норм материального права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно пункту 3 указанной статьи правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
Из установленных по настоящему делу конкретных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств следует, что общество в тридцатидневный срок, предусмотренный частью второй статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, и указанный в пункте 4 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ, оспаривая достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, представило в департамент протокол разногласий к договору купли-продажи, выполнило требование департамента, представив отчет оценщика, и в разумный срок, не превышающий двух с половиной месяцев после получения отказа департамента заключить договор, передало возникшие разногласия на рассмотрение арбитражного суда.
Ссылка суда первой инстанции при разрешении настоящего дела на позицию, изложенную в информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 в„– 14, при рассмотрении настоящего спора не может быть признана обоснованной. Указанная позиция касается вопроса о том, в каком случае договор является незаключенным, и сформирована до принятия Закона в„– 159-ФЗ без учета положений пунктов 4 и 4.1, подпункта 2 пункта 9 этого закона.
Срок, в который истец по настоящему делу обратился в суд за разрешением преддоговорного спора, следует признать разумным исходя из тенденции социализации в развитии гражданского законодательства, выражающейся в защите интересов слабой стороны договора, к которой следует отнести общество, применительно к данному конкретному спору, а также с учетом того, что срок, в который общество передало разногласия на разрешение суда, не выходит за пределы срока, установленного пунктом 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенного Федеральным законом от 08.03.2015 в„– 42-ФЗ, таким образом, не нарушается баланс интересов сторон.
Соответственно, течение установленного подпунктом 2 пункта 9 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ срока в данном случае приостановлено в соответствии с частью 4.1 указанной статьи до вступления в законную силу решения суда. Отказа от заключения договора купли-продажи арендуемого помещения общество не заявляло. Следовательно, не имеется оснований считать, что общество утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества на основании пункта 9 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ.
Таким образом, у судов первой и апелляционной инстанций не было оснований для отказа в иске по причине пропуска обществом срок для обращения в суд и утраты преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и с учетом доводов сторон урегулировать разногласия, возникшие у них при заключении договора купли-продажи.
При новом рассмотрении дела суду следует решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 09.07.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2015 по делу в„– А66-752/2015 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

Председательствующий
Т.И.САПОТКИНА

Судьи
М.А.РАКЧЕЕВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ


------------------------------------------------------------------