АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2016 г. по делу в„– А66-13567/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Ракчеевой М.А., при участии Бобышева И.С. (паспорт) и его представителя Балясникова А.А. (доверенность от 17.08.2015), от администрации города Твери Тарасова В.В. (доверенность от 23.09.2015 в„– 261), Репиной О.Ю. (доверенность от 16.09.2015 в„– 241), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Бобышева Игоря Станиславовича на решение Арбитражного суда Тверской области от 21.04.2016 (судья Карсакова И.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 (судьи Романова А.В., Журавлев А.В., Шадрина А.Н.) по делу в„– А66-13567/2015,

установил:

Индивидуальный предприниматель Бобышев Игорь Станиславович, ОГРНИП 314690814600024, ИНН 692002032358 (29.12.2015 в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей внесена запись о прекращении деятельности в качестве индивидуального предпринимателя), обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением о признании незаконными выраженных в письме от 02.07.2015 в„– 05-2930/02-п решения и действий администрации города Твери, место нахождения: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Советская ул., д. 11, ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920 (далее - Администрация); обязании Администрации совершить юридически значимые действия, направленные на приведение вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0300161:120 и 69:40:0300161:122 в соответствие с утвержденным проектом планировки территории и проектом межевания территории; обязании Администрации в десятидневный срок с момента вынесения решения суда направить Бобышеву И.С. проекты договоров купли-продажи трех земельных участков площадью 3461 кв. м, 353 кв. м и 420 кв. м с кадастровыми номерами 69:40:0300161:119, 69:40:0300161:120 и 69:40:0300161:122 соответственно, расположенных по адресу: Тверская обл., г. Тверь, Георгиевская ул., без проведения торгов по цене выкупа за единицу площади в размере 699 руб. 95 коп. за 1 кв. м (с учетом уточнения заявленных требований).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, место нахождения: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Смоленский пер., д. 29, ОГРН 1026900561071, ИНН 6905003320.
Решением от 21.04.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 данное решение оставлено без изменения.
Бобышев И.С. в кассационной жалобе и дополнении к ней, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить названные судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, заявленные требования подлежали рассмотрению в исковом порядке, а не по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку вытекают из гражданско-правового договора; дело рассмотрено в суде первой инстанции в отсутствие Бобышева И.С., не извещенного надлежащим образом о судебном заседании и прекратившего в декабре 2015 года деятельность в качестве индивидуального предпринимателя; к участию в деле не привлечен в качестве третьего лица Шахбазян Леван Арменакович - первоначальный арендатор земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300161:48 по договору от 01.02.2010 в„– 008-з/10; названный договор по окончании определенного в нем срока возобновился на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; арендатор надлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы; предприниматель по не зависящим от него обстоятельствам был лишен возможности осуществить комплексное освоение территории в установленные договором сроки; в деле имеются документы, подтверждающие, что спорные земельные участки образованы из земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0300161:72 и 69:40:0300161:73, которые, в свою очередь, образованы из арендуемого земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300161:48; суды не учли, что статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право арендатора приобрести сформированные земельные участки в собственность; ненадлежащее использование арендатором земельного участка не является препятствием для предоставления сформированного земельного участка в собственность, поскольку в таком случае Администрация вправе изъять соответствующий земельный участок.
Администрация в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300161:48, в отношении которого уполномоченным органом был выдан кадастровый паспорт, в связи с чем не имелось оснований полагать, что данный участок не существует, заключен в установленном порядке по результатам аукциона, не оспоренным в судебном порядке; довод заявителя о том, что сроки подготовки документации по планировке территории нарушены не по его вине, не основан на законе, поскольку разработка такой документации является обязанностью арендатора; Бобышев И.С. не представил Администрации документы, содержащие сведения о взаимосвязи земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300161:48 с испрашиваемыми участками с кадастровыми номерами 69:40:0300161:119, 69:40:0300161:120 и 69:40:0300161:122, которые поставлены на государственный кадастровый учет 05.06.2015 уже после окончания срока на комплексное освоение территории (01.04.2015); доказательства снятия земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300161:48 с государственного кадастрового учета не представлены; разрешенное использование земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0300161:120 и 69:40:0300161:122 установлено в надлежащем порядке; заявитель не доказал нарушения оспариваемыми действиями и решением Администрации своих прав и законных интересов.
В судебном заседании Бобышев И.С. и его представитель поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Администрации против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.
Министерство о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Тверской области (далее - Комитет) от 20.11.2009 в„– 2238 и протокола от 21.01.2010 о результатах открытого аукциона на право заключения договора аренды Комитет (арендодатель) и Шахбазян Л.А. (арендатор) заключили договор от 01.02.2010 в„– 008-з/10 аренды земельного участка из земель населенного пункта площадью 7572 кв. м с кадастровым номером 69:40:0300161:48, местоположение которого определено относительно ориентира, расположенного в границах участка, по почтовому адресу: г. Тверь, Полевая ул., для комплексного освоения в целях жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка и документацией по планировке территории сроком на два года и два месяца (пункт 9.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 09.03.2010.
Пунктом 3.2 договора определен порядок реализации комплексного освоения арендуемого земельного участка. В соответствии с пунктом 3.2.1 договора подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка осуществляется в срок 14 месяцев с момента подписания данного договора (до 01.04.2011).
Согласно пункту 3.2.2 договора строительство (создание) объектов инженерной инфраструктуры (внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений) в соответствии с документацией по планировке осуществляется в срок 12 месяцев со дня утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, но не позднее 26 месяцев со дня подписания договора аренды земельного участка (01.04.2012).
Пунктом 3.2.3 договора установлен максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства - 48 месяцев со дня утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, но не позднее 62 месяцев со дня подписания договора аренды земельного участка (01.04.2015). Данный срок является сроком окончания комплексного освоения участка.
Пунктами 5.2.4, 5.2.5 договора на арендатора возложена обязанность в установленном порядке обеспечить утверждение документации по планировке территории в срок, указанный в пункте 3.2.1; за свой счет обеспечить в соответствии с документацией по планировке территории проведение необходимых землеустроительных работ и государственного кадастрового учета земельных участков в границах арендуемого земельного участка единовременно либо поэтапно в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры (кварталов), выделяемых в соответствии с документацией по планировке.
Согласно пункту 5.4.2 договора при поэтапном формировании земельных участков в границах арендуемого земельного участка после выполнения пункта 5.2.5 договора арендатор вправе по своему выбору заключить договор аренды сформированного участка в границах арендуемого земельного участка либо приобрести сформированный земельный участок в границах арендуемого земельного участка в собственность на условиях, являющихся существенными и установленных данным пунктом договора, в частности, по цене, указанной в подпункте а) пункта 5.4.2, и с сохранением у собственника сформированного участка обязанности осуществить комплексное освоение участка в сроки, предусмотренные разделом 3 договора.
По соглашению от 11.03.2011 в„– 1 Шахбазян Л.А. передал права и обязанности арендатора по договору от 01.02.2010 в„– 008-з/10 предпринимателю Бобышеву И.С.
Постановлением Администрации от 26.12.2014 в„– 1763 утверждена документация по планировке территории в границах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300161:48 (почтовый адрес ориентира: г. Тверь, Полевая ул.) в Пролетарском районе города Твери.
16.06.2015 Бобышев И.С. обратился в Администрацию с заявлением (входящий номер 05-2930/02) о приобретении в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0300161:119, 69:40:0300161:120 и 69:40:0300161:122, образованных путем раздела земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0300161:72 и 69:40:0300161:73, которые, в свою очередь, являются последующими по отношению к земельному участку с кадастровым номером 69:40:0300161:48, предоставленному в аренду по договору от 01.02.2010 в„– 008-з/10.
Кроме того, Бобышев И.С. обратился в Администрацию с заявлением от 16.06.2015 (входящий номер 05-2930/01), в котором просил выдать ему доверенность с правом подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области и органы, осуществляющие государственный кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, по вопросам, связанным с внесением текущих изменений в сведения о разрешенном использовании земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0300161:120 и 69:40:0300161:122, ссылаясь на то, что указанные земельные участки, предназначенные в соответствии с документацией по планировке территории для строительства жилых домов и размещения объектов торговли, в настоящее время имеют вид разрешенного использования "под земли общего пользования".
Письмом от 02.07.2015 в„– 05-2930/02-п Администрация сообщила Бобышеву И.С. о невозможности предоставления испрашиваемых земельных участков в собственность, поскольку в кадастровых паспортах данных участков кадастровый номер 69:40:0300161:48 не указан в качестве предыдущего, в связи с чем не представляется возможным установить право заявителя на приобретение данных участков в соответствии с пунктом 5.4.2 договора аренды; земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0300161:120 и 69:40:0300161:122, имеющие разрешенное использование "под земли общего пользования", не подлежат приватизации в силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации; согласно пункту 5.4.2 договора аренды сформированные земельные участки не могут быть предоставлены в собственность по окончании срока комплексного освоения земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300161:48 (01.04.2015).
Бобышев И.С., считая, что в соответствии с пунктом 5.4.2 договора имеет исключительное право на приобретение испрашиваемых земельных участков в собственность, а отказ Администрации от 02.07.2015 в„– 05-2930/02-п не соответствует требованиям действующего законодательства, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона договоров аренды, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015).
Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Пунктом 3 названной статьи на арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, возложена обязанность выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Кодекса, а именно соблюдать максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи, максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Пунктом 5 той же статьи арендатору земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка предоставлено исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. При этом на собственника или арендатора указанных земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, возлагается обязанность соблюсти максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 6 статьи 30.2 Кодекса).
Пунктом 5.4.2 договора от 01.02.2010 в„– 008-з/10 в качестве одного из существенных условий приобретения арендатором в собственность сформированного земельного участка в границах арендуемого земельного участка также указано на обязанность собственника сформированного участка осуществить комплексное освоение земельного участка в сроки, установленные разделом 3 договора, согласно которому максимальный срок осуществления строительства не может составлять более 62 месяцев со дня подписания договора (то есть до 01.04.2015).
Как установлено судами, к моменту обращения Бобышева И.С. с заявлением о предоставлении в собственность земельных участков, сформированных в соответствии с документацией по планировке территории в границах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300161:48, истек максимальный срок осуществления жилищного строительства, определенный пунктом 3.2.3 договора, что свидетельствует о невозможности соблюдения в случае удовлетворения заявления Бобышева И.С. условий, предусмотренных пунктом 6 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации и подпунктом б) пункта 5.4.2 договора аренды от 01.02.2010 в„– 008-з/10. При этом, поскольку указанный в договоре максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства, одновременно являющийся сроком окончания комплексного освоения участка, не продлевался и в установленном порядке не изменялся, не имеет правового значения, по каким причинам он был нарушен арендатором.
Как видно из материалов дела, по сведениям государственного кадастра недвижимости земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0300161:120 и 69:40:0300161:122 имеют вид разрешенного использования "под земли общего пользования". С учетом данного обстоятельства суды правомерно посчитали обоснованной ссылку Администрации в письме от 02.07.2015 в„– 05-2930/02-п на пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий запрет на приватизацию земельных участков общего пользования. При этом несоответствие вида разрешенного использования данных земельных участков, указанного в сведениях государственного кадастра недвижимости, разрешенному использованию тех же участков, предусмотренному документацией по планировке территории, наличие оснований для изменения вида разрешенного использования и содержащихся в кадастре сведений о виде разрешенного использования земельных участков, а также необходимость в таких изменениях заявителем не доказаны. Отнесение земельных участков к землям общего пользования не препятствует размещению на них торговых объектов и предоставлению их землепользователям на иных, кроме как в собственность, условиях. Кроме того, Бобышев И.С. не привел убедительных доводов в обоснование того, что земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0300161:120 и 69:40:0300161:122 в соответствии документами по планировке территории предназначены для жилищного и иного строительства, в то время как в силу пункта 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право арендатора на приобретение в собственность или в аренду распространяется именно на такие участки.
Исходя из положений статьи 30.2 названного Кодекса арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, вправе приобрести в собственность или в аренду земельные участки, образованные в границах ранее предоставленного в аренду земельного участка. Между тем, с учетом сведений о датах постановки участков на учет и снятия их с кадастрового учета и о характере этих сведений, которые содержатся в документах, выданных в разное время кадастровым органом в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0300161:48, 69:40:0300161:72, 69:40:0300161:73, 69:40:0300161:119, 69:40:0300161:120 и 69:40:0300161:122, возникают сомнения относительно правомерности определения предмета аренды по договору от 01.02.2010 в„– 008-з/10 и возможности применения к указанному договору в полной мере норм названной статьи Кодекса.
При изложенных обстоятельствах суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о том, что отсутствуют нарушения законодательства в действиях Администрации, а также подлежащие защите избранным способом нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Довод подателя жалобы о наличии доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300161:48 является "материнским" по отношению к испрашиваемым земельным участкам, подлежит отклонению как не влияющий на правильность выводов судов по существу спора с учетом установленных судами обстоятельств, а именно истечения к моменту подачи заявления максимального срока осуществления жилищного строительства и комплексного освоения территории, запрета на приватизации земельных участков, предназначенных под земли общего пользования.
Довод предпринимателя о том, что настоящий спор подлежит разрешению в исковом порядке, а не по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ошибочным, поскольку у суда не имелось оснований для рассмотрения по правилам искового производства заявленного Бобышевым И.С. требования о признании незаконными решения и действий Администрации как органа, осуществляющего публичные полномочия.
Ссылка подателя жалобы на допущенные судами процессуальные нарушения также не может быть принята во внимание, поскольку, как видно из материалов дела, при рассмотрении спора в суде первой инстанции на заседании присутствовал представитель заявителя Балясников А.А., а необходимости в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Шахбазяна Л.А., права и законные интересы которого судебными актами по настоящему делу не затрагиваются, у судов первой и апелляционной инстанций не имелось.
Таким образом, при рассмотрении настоящего дела судами не были допущены такие процессуальные нарушения, которые согласно частям третьей, четвертой статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут повлечь отмену судебных актов.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены указанных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 21.04.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 по делу в„– А66-13567/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Бобышева Игоря Станиславовича - без удовлетворения.

Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА

Судьи
А.В.КАДУЛИН
М.А.РАКЧЕЕВА


------------------------------------------------------------------