АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 февраля 2016 г. по делу в„– А05-7374/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., при участии от закрытого акционерного общества "Торговый дом "Славэкс" Шевец В.И. (доверенность от 01.02.2016), рассмотрев 16.02.2016 в открытом судебном заседании кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Торговый дом "Славэкс" и общества с ограниченной ответственностью "КомСервис" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 03.08.2015 (судья Филипьева А.Б.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2015 (судьи Шадрина А.Н., Зорина Ю.В., Романова А.В.) по делу в„– А05-7374/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "КомСервис", место нахождения: 163032, Архангельская обл., Приморский р-н, пос. Луговой, ОГРН 1052930009692, ИНН 2921009040 (далее - ООО "КомСервис"), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к закрытому акционерному обществу "Торговый дом Славэкс", место нахождения: 163000, г. Архангельск, наб. Северной Двины, д. 95/2, ОГРН 1022900507893, ИНН 2926000668 (далее - ЗАО "ТД Славэкс"), о взыскании 66 576 руб. 74 коп. задолженности по арендной плате за апрель и май 2014 года по договору аренды от 08.05.2008 в„– 257 и 5026 руб. 48 коп. неустойки, начисленной за период с 11.03.2014 по 09.06.2014 за нарушение сроков внесения арендных платежей за март - май 2014 года.
Решением от 11.09.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.12.2014, с ЗАО "ТД Славэкс" в пользу ООО "КомСервис" взыскано 66 576 руб. 74 коп. долга и 4837 руб. 32 коп. неустойки, в остальной части в иске отказано.
Постановлением кассационной инстанции от 31.03.2015 решение от 11.09.2014 и постановление от 10.12.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
ООО "КомСервис" обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к ЗАО "ТД Славэкс" о взыскании 506 210 руб. 62 коп. задолженности по арендной плате за период с июня 2014 года по февраль 2015 года по договору от 08.05.2008 в„– 257 и 70 709 руб. 71 коп. неустойки, начисленной за период с 10.06.2014 по 05.03.2015 за нарушение сроков оплаты. На основании указанного искового заявления возбуждено производство по делу в„– А05-15472/2014.
Определением от 17.04.2015 названные дела объединены в одно производство, объединенному делу присвоен общий в„– А05-7374/2014.
Истец уточнил в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявленные требования, просил взыскать с ответчика 635 843 руб. 66 коп. долга по арендной плате за период с марта 2014 года по март 2015 года по договору аренды от 08.05.2008 в„– 257 и 107 919 руб. 56 коп. неустойки, начисленной за период с 12.03.2014 по 07.05.2015 за нарушение сроков внесения указанных арендных платежей.
Решением от 03.08.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.11.2015, иск удовлетворен частично, с ЗАО "ТД Славэкс" в пользу ООО "КомСервис" взыскано 56 249 руб. 72 коп. долга и 4386 руб. 06 коп. неустойки. В остальной части в иске отказано.
В кассационной жалобе ЗАО "ТД Славэкс", ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить решение от 03.08.2015 и постановление от 05.11.2015. Податель жалобы считает неправомерным начисление арендной платы после 09.10.2014 в связи с освобождением помещений ответчиком.
В кассационной жалобе ООО "КомСервис" также ссылается на неправильное применение норм материального права и неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Истец просит суд кассационной инстанции отменить указанные судебные акты в части отказа во взыскании 743 763 руб. 22 коп. и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, вывод судов о неправомерности одностороннего изменения арендной платы сделан без учета положений статей 421, 431, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и взаимоотношений сторон в процессе исполнения сделки.
В судебном заседании представитель ЗАО "ТД Славэкс" поддержал доводы, приведенные в жалобе.
ООО "КомСервис" извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 08.05.2008 муниципальное образование "Город Архангельск" (арендодатель) и ЗАО "ТД Славэкс" (арендатор) заключили договор в„– 257 аренды нежилых подвальных помещений общей площадью 158,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Архангельск, наб. Северной Двины, д. 95, корп. 2, для использования под магазин сроком на 10 лет (в редакции дополнительного соглашения от 10.03.2010).
Пунктом 3.1 договора установлена сумма месячной платы за пользование помещениями - 23 820 руб.
Согласно пункту 2.2 договора арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца.
В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы за помещения может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке (в том числе при установлении законодательством Российской Федерации и иными правовыми актами изменений ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов). Об изменении размера арендной платы за помещения арендодатель предупреждает арендатора письменно не позднее, чем за один месяц до момента, с которого изменяется размер арендной платы. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется.
В пункте 4.1 договора стороны определили, что в случае нарушения определенных договором сроков внесения арендной платы за помещения арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Соглашением от 10.03.2010 стороны установили с 09.11.2009 новый размер месячной арендной платы - 23 352 руб. 89 коп., а с 01.03.2010 - 24 217 руб.
В дальнейшем арендодатель уведомил ЗАО "ТД Славэкс" об установлении с 01.11.2011 арендной платы в сумме 28 653 руб. 80 коп. в месяц.
На основании договора в„– 7 купли-продажи муниципального имущества от 04.07.2012 к ООО "КомСервис" перешло право собственности на названные нежилые помещения. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок 23.08.2012.
Письмом от 13.02.2013 ООО "КомСервис" уведомило ЗАО "ТД Славэкс" о повышении арендной платы в одностороннем порядке до 30 648 руб. 04 коп. в месяц.
ООО "КомСервис" письмом от 11.12.2013 уведомило арендатора об одностороннем изменении ставки арендной платы с 01.03.2014 из расчета 63 056 руб. 30 коп. в месяц.
Письмом от 07.05.2014 арендодатель предложил арендатору уплатить 126 112 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате и пени.
ЗАО "ТД Славэкс" 09.10.2014 обратилось к ООО "КомСервис" с заявлением о расторжении договора аренды.
ООО "КомСервис", осмотрев 09.10.2014 помещения, пришло к выводу об их несоответствии санитарным и техническим требованиям и непригодности к дальнейшей эксплуатации. Осмотром установлено, что в помещении обрушен потолок, вырвана вентиляционная вытяжка, отсутствует ручка на двери, помещение завалено мусором. В предписании от 10.10.2014 ООО "КомСервис" потребовало арендатора привести помещения в исправное санитарно-техническое и инженерно-техническое состояние, восстановить вентиляционную вытяжку и энергоснабжение, прикрепить дверную ручку и уплатить штраф в размере двухмесячной арендной платы.
Письмами от 28.10.2014, 11.11.2014, 13.12.2014 ЗАО "ТД Славэкс" предлагало согласовать дату повторного осмотра помещений в целях совместного выявления недостатков, а также возвращения ООО "КомСервис" ключей от помещений.
В письмах от 08.12.2014 и от 23.01.2015 ООО "КомСервис" настаивало на выполнении ответчиком требований предписания от 10.10.2014, а также восстановлении стекла наружной входной двери.
Соглашение о расторжении договора аренды сторонами не заключалось, совместный акт возврата помещений либо их осмотра не составлялся.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ЗАО "ТД Славэкс" обязательств по внесению арендной платы, ООО "КомСервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций посчитали исковые требования частично обоснованными.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.Судами установлено, что при заключении договора аренды размер арендной платы был определен в соответствии с Положением о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию "Город Архангельск" (далее - Методика), утвержденным решением Архангельского городского Совета депутатов от 15.10.1999 в„– 159, и составил 23 820 руб. или 150 руб. за 1 кв. м, то есть не ниже размера, определенного по Методике. В соответствии с расчетом, произведенным по Методике в редакции, действовавшей на момент заключения договора, размер месячной арендной платы составил 17 662 руб. 09 коп. или 111 руб. 22 коп. за 1 кв. м.
Согласно позиции суда кассационной инстанции, высказанной в постановлении от 31.03.2015, стороны в пункте 3.4 договора аренды согласовали только одно условие, при наступлении которого размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке - при установлении законодательством Российской Федерации либо иными правовыми актами изменений ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов. Иных оснований изменения размера арендной платы в одностороннем порядке договор не содержит.
Доказательств внесения в Методику изменений, которые могли бы повлечь увеличение размера арендной платы по договору до сумм, указанных в письмах арендодателя от 14.09.2011 (до 28 653 руб. 80 коп.), от 13.02.2013 (до 30 648 руб. 04 коп.), от 11.12.2013 (до 63 056 руб. 30 коп.), не представлено.
Таким образом, все односторонние изменения размера арендной платы не соответствуют условиям договора аренды. Сведения о достижении сторонами в установленной статьей 452 ГК РФ форме соглашений о внесении в договор изменений относительно нового размера арендной платы (кроме соглашения от 10.03.2010) отсутствуют.
При таких обстоятельствах суды обоснованно установили, что размер арендной платы за спорный период равен сумме, согласованной сторонами в соглашении от 10.03.2010, - 24 217 руб. в месяц.
Учитывая частичное погашение долга, суды пришли к правомерному выводу о взыскании с ответчика 56 249 руб. 72 коп.
Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 ГК РФ).
На сумму взысканной задолженности правомерно начислены пени в размере 4386 руб. 06 коп., рассчитанные в соответствии с пунктом 4.1 договора аренды.
Довод ЗАО "ТД Славэкс" об освобождении помещений 09.10.2014 не обоснован представленными доказательствами.
Несмотря на письменные переговоры сторон по поводу прекращения договорных отношений и возвращения имущества, соглашение о расторжении спорного договора аренды и акт возврата помещений в надлежащей форме не подписаны. Следовательно, оснований для освобождения арендатора от исполнения обязательства по внесению арендной платы не имеется.
Ссылки подателя жалобы на совместный осмотр помещений 31.10.2014 и направление 26.12.2014 арендодателю ключей от помещений признаются несостоятельными. Указанные факты не подтверждают исполнение арендатором обязанности по возврату имущества в установленном статьями 622 ГК РФ и 655 ГК РФ порядке. Доказательства уклонения истца от приемки арендуемого имущества не представлены.
Довод ООО "КомСервис" о наличии у арендодателя права на одностороннее изменение арендной платы раз в год без заключения дополнительного соглашения основан на неправильном толковании норм материального права.
Довод о том, что арендатор не возражал на увеличение арендной платы до 28 653 руб. 80 коп. и 30 648 руб. 04 коп., не имеет правового значения для проверки обоснованности установления нового размера арендной платы в заявленный период.
Довод о необходимости расчета арендной платы в соответствии с Методикой опровергается условиями договора аренды и фактом подписания сторонами соглашения от 10.03.2010.
Поскольку суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального и процессуального права, а выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 03.08.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2015 по делу в„– А05-7374/2014 оставить без изменения, а кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Торговый дом "Славэкс" и общества с ограниченной ответственностью "КомСервис" - без удовлетворения.

Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ

Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
А.В.КАДУЛИН


------------------------------------------------------------------