АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2016 г. по делу в„– А52-3919/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., при участии от Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям Секушина А.А. (доверенность от 14.09.2015), Можаева А.М. (доверенность от 02.12.2015), рассмотрев 26.07.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016 по делу в„– А52-3919/2015 (судьи Шадрина А.Н., Зайцева А.Я., Чередина Н.В.),

установил:

Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям, место нахождения: 180007, г. Псков, Пароменская ул., д. 21/33, ОГРН 1026000971831, ИНН 6027007117 (далее - Комитет), обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Камри", место нахождения: 180014, г. Псков, Новгородская ул., д. 1, ОГРН 1116027007030, ИНН 6027136296 (далее - ООО "Камри"), о взыскании 2 895 777 руб. 54 коп., в том числе 2 769 734 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2013 по 31.12.2014 по договору аренды земельного участка от 19.06.2013 в„– 251 и 126 043 руб. 50 коп. пеней за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.09.2014 по 15.10.2015.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова и общество с ограниченной ответственностью "Спонсор" (далее - ООО "Спонсор").
Решением от 22.01.2016 иск удовлетворен.
Апелляционный суд постановлением от 27.04.2016 отменил решение от 22.01.2016, в иске отказал.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 27.04.2016, оставить в силе решение от 22.01.2016. По мнению подателя жалобы, к новому арендатору на основании договора от 09.09.2014 перешло обязательство по уплате взыскиваемой задолженности.
Также податель жалобы указывает на неправильное определение апелляционным судом периода, за который взыскивается задолженность.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представители Комитета поддержали доводы, приведенные в жалобе.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена кассационным судом исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, 19.06.2013 Комитет (арендодатель) и ООО "Спонсор" (арендатор) заключили договор в„– 251 аренды земельного участка площадью 16 775 кв. м с кадастровым номером 60:27:0070105:2, расположенного по адресу: г. Псков, Рижский пр., д. 100, для размещения открытого рынка сроком до 19.06.2023.
Запись о государственной регистрации права аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.05.2015 за номером 60-60-01/038/019/2013-570.
Арендная плата установлена сторонами в пункте 2.1 договора в размере 1 846 491 руб. 35 коп. в год. Арендная плата вносится равными долями ежемесячно до 15-го числа месяца, следующего за отчетным, а за декабрь - не позднее 1-го декабря текущего года (пункт 2.4 договора). Пунктом 2.5 договора установлено, что арендная плата исчисляется с 01.07.2013.
На основании договора от 09.09.2014 ООО "Спонсор" передало ООО "Камри" свои права и обязанности арендатора по договору аренды. Согласно пункту 6 указанного договора новый арендатор приобретает права и обязанности арендатора по договору аренды и становится ответственным перед арендодателем с момента государственной регистрации договора.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.09.2014 внесена запись о регистрации договора уступки прав ООО "Камри" за номером 60-60-01/041/2014-564.
Соглашением от 13.11.2014 стороны расторгли договор аренды.
Ссылаясь на наличие задолженности по внесению арендных платежей в спорный период, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными по праву и размеру.
Апелляционный суд не установил правовых оснований для взыскания заявленных сумм с ответчика, поскольку в спорный период обязанным плательщиком по договору аренды и фактическим землепользователем являлось ООО "Спонсор".
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 16 информационного письма от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Согласно пункту 1 статьи 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.
Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенным условием договора об уступке права требования (переводе долга) является определение предмета и объема передаваемых прав и (или) обязанностей. Таким образом, если сделка перенайма включает в себя передачу долга, условие о перечисление арендных платежей за предыдущие периоды должно быть специально согласовано, сумма задолженности - четко определена.
На основании статей 433, 389 ГК РФ апелляционный суд правильно установил, что договор от 09.09.2014 о передаче прав и обязанностей по договору от 19.06.2013 в„– 251 может считаться заключенным и порождать правовые последствия только с момента его государственной регистрации (11.09.2014), данный договор не содержит условий о возложении на нового арендатора обязательства по погашению долга, образовавшегося до заключения сделки, конкретная сумма долга прежнего арендатора не определена.
Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства использования спорного земельного участка ООО "Камри" до заключения договора от 09.09.2014, апелляционный суд правильно не установил правовых оснований для взыскания с ответчика арендной платы за период до 11.09.2014.
Довод кассационной жалобы о том, что согласно пункту 1 договора от 09.09.2014 к ООО "Камри" перешли в полном объеме все права и обязанности по договору аренды (в том числе по уплате долга), подлежит отклонению. Договор аренды по своей сути является взаимной возмездной сделкой. В отсутствие у стороны права на использование объекта у нее не возникает и обязанности по оплате. Вопреки мнению подателя жалобы, условие пункта 2 соглашения от 13.11.2014 о расторжении договора аренды не подтверждает принятие ООО "Камри" на себя обязательства по внесению арендных платежей за период до заключения договора от 09.09.2014.
Вместе с тем, отказывая в иске в полном объеме, апелляционный суд не учел, что согласно приложенному к исковому заявлению расчету арендная плата начислена до 31.12.2014, а пени - до 15.10.2015. Соответственно, вопрос о взыскании сумм за период после 11.09.2014 судом апелляционной инстанции не исследовался.
Выводы суда первой инстанции о правомерности заявленных требований также нельзя признать обоснованными. В решении от 22.01.2016 указано, что истец просит взыскать задолженность за период с июля 2013 года по сентябрь 2014 года, что не соответствует представленному расчету.
При таких обстоятельствах решение от 22.01.2016 и постановление от 27.04.2016 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное; правильно оценить представленные в материалы дела доказательства и применить нормы материального и процессуального права; полно и всесторонне исследовать доводы лиц, установить размер долга и неустойки за период после 11.09.2014, принять законное и обоснованное судебное решение.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 22.01.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016 по делу в„– А52-3919/2015 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Псковской области.

Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ

Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
А.В.КАДУЛИН


------------------------------------------------------------------