АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 ноября 2016 г. по делу в„– А56-82385/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Ракчеевой М.А., при участии от общества с ограниченной ответственностью "ГПН-СЗ" Кузьмина А.Э. (доверенность от 15.06.2016), Муртазина Р.Ф. (доверенность от 01.01.2016), генерального директора Муртазина М.Р. (решение от 28.07.2014), от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге Янгировой А.А. (доверенность от 18.12.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГПН-СЗ" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2016 (судьи Старовойтова О.Р., Кашина Т.А., Колосова Ж.В.) по делу в„– А56-82385/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ГПН-СЗ" (место нахождения: 198504, Санкт-Петербург, г. Петергоф, ул. Первого мая, д. 89А, лит. Л, ОГРН 1097847099437, ИНН 7819310520; далее - ООО "ГПН-СЗ", Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге (место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 2/6, лит. А, ОГРН 1097847130886, ИНН 7838426520; далее - Управление) о признании недействительным уведомления от 20.05.2015 в„– 3112-15 об увеличении арендной платы в одностороннем порядке.
Решением суда первой инстанции от 16.03.2016 исковые требования удовлетворены.
Постановлением апелляционного суда от 16.08.2016 решение отменено, в удовлетворении заявленных ООО "ГПН-СЗ" требований отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права и несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемое постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
В отзыве на кассационную жалобу Управление просит оставить без изменения обжалуемое постановление апелляционного суда, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Управления, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Леннефтепродукт" (место нахождения: 192007, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 237, ОГРН 1027807975227, ИНН 7816056868; далее - ОАО "Леннефтепродукт") (арендатор) был заключен договор от 18.12.2000 в„– 16-ЗД-02378 аренды земельного участка (далее - Договор аренды), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, кадастровый номер 78:19321Б:2, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Петродворец, ул. Первого Мая, д. 89 (нефтебаза), площадью 66 133 кв. м (далее - Участок).
Согласно пункту 1.2 договора Участок был предоставлен для использования под нефтебазу, АЗС и организацию разъездов на АЗС на основании распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Санкт-Петербурга от 13.06.2000 в„– 440.
В силу пункта 3.1 договор действует до 12.06.2049 и вступает в силу с момента государственной регистрации, которая проведена 30.01.2001.
11.06.2009 общество с ограниченной ответственностью "Топливная компания "Шельф" (далее - ООО "Топливная компания "Шельф") приобрела у ОАО "Леннефтепродукт" комплекс зданий и сооружений - нефтебазу и другие постройки на земельном участке по договору купли-продажи в„– 269.
Дополнительным соглашением от 18.05.2010 на основании распоряжения Управления в„– 331-р от 17.05.2010 произведена замена сторон договора аренды: к Управлению перешли права и обязанности арендодателя по договору, а к ООО "Топливная компания "Шельф" - права и обязанности арендатора.
01.10.2010 решением в„– 2 участника ООО "Топливная компания "Шельф" фирменное наименование общества изменено на ООО "ГПН-СЗ".
Согласно пункту 3.4 договора арендная плата установлена в размере 4 982,742 у.е. в квартал. Сумма платежа определяется из величины одной условной единицы, равной стоимости в рублях одного доллара США по курсу Центрального банка России на первый рабочий день квартала в котором производятся перечисления.
В силу пункта 3.6 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель праве изменить размер арендной платы в одностороннем бесспорном порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.
Как следует из материалов дела, ответчиком в адрес истца направлялись уведомления от 28.05.2013 в„– 2904-13, от 30.12.2013 в„– 7249-13, от 28.12.2015 в„– 9113-15, согласно которым размер арендной платы изменялся арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582 (далее - Правила) - с учетом уровня инфляции на соответствующий год, установленного бюджетным законодательством Российской Федерации.
20.05.2015 Управление направило в адрес Общества Уведомление в„– 3112-15 об увеличении с 01.07.2015 арендной платы за земельный участок по договору (далее - Уведомление), согласно которому размер арендной платы составляет 64 021 402 руб. 50 коп. в год.
В уведомлении Управление ссылается на пункт 10 Правил и Мотивированное мнение Управления от 24.03.2015 в„– 1720-15/7 на отчет в„– 7-02/15 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка и годовой арендной платы за Участок", составленный обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинг сквэа" (далее - ООО "Консалтинг сквэа").
Ссылаясь на несоответствие Уведомления закону, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.
Удовлетворяя требования Общества, суд первой инстанции исходил из того, что Управление не обосновало применение рыночной стоимости земельного участка в качестве базы расчета арендной платы по договору.
Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований Общества, указал, что в соответствии с пунктом 6 Правил арендная плата за земельный участок подлежит определению исходя из его рыночной стоимости.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Договор аренды заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, однако пунктом 3.6 данного договора предусмотрено, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель праве изменить размер арендной платы в одностороннем бесспорном порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.
Таким образом, стороны договора связали возможность изменения размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, а также предоставили арендодателю право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.
При таких обстоятельствах, учитывая указанные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73, к Договору аренды подлежит применению регулируемая арендная плата.
Поскольку арендуемый земельный участок является федеральной собственностью апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае арендная плата должна рассчитываться по пункту 6 Правил на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Апелляционный суд признал обоснованным определение Управлением размера арендной платы исходя из отчета от 20.02.2015 в„– 7-02/15 о рыночной стоимости земельного участка, указав при этом, что Общество не приводит доводов о завышении рыночной стоимости участка, недостоверности отчета.
Между тем, из материалов дела усматривается, что Общество в качестве обоснования своих требований ссылалось на неправильное определение рыночной стоимости земельного участка. В подтверждение этого Обществом представлена рецензия на отчет от 20.02.2015 в„– 7-02/15 (т. 4, л.д. 35 - 59) из которого следует, что указанный отчет выполнен с нарушением ряда принципов и требований, установленных в федеральных стандартах оценки; полученная в отчете итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имущества находится существенно выше ориентировочного диапазона рыночной стоимости, определенного с использованием альтернативных рыночных данных.
Кроме того, Обществом представлен отчет об оценке в„– 3-47-Д/15 об определении рыночной стоимости земельного участка (т. 4, л.д. 60 - 145), выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Гильдия экспертов Северо-Запада", согласно которому рыночная стоимость земельного участка значительно ниже определенной в отчете от 20.02.2015 в„– 7-02/15.
Таким образом, выводы апелляционного суда об отсутствии у истца возражений относительно завышения рыночной стоимости земельного участка и достоверности использованного Управлением отчета об оценке не соответствуют имеющимся в деле доказательствам.
В рамках настоящего дела Общество оспаривает Уведомление как одностороннюю сделку, которая основана на отчете от 20.02.2015 в„– 7-02/15, в том числе в связи с недостоверностью указанного отчета. То есть фактически истец оспаривает величину стоимость объекта оценки, определенную в данном отчете.
Как разъяснено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).
Надлежащая оценка отчету от 20.02.2015 в„– 7-02/15, несмотря на доводы Общества о его недостоверности, ни судом первой, ни судом апелляционной инстанции не дана. Между тем данное обстоятельство имеет важное значение для правильного разрешения спора.
Учитывая изложенное, как решение суда первой инстанции, так и постановление апелляционного суда подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела и принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.03.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2016 по делу в„– А56-82385/2015 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий
А.В.КАДУЛИН

Судьи
М.А.РАКЧЕЕВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ


------------------------------------------------------------------