АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 мая 2016 г. по делу в„– А56-35401/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Афанасьева С.В. и Кадулина А.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Строй Спектр" Малашина В.А. (доверенность от 05.06.2014), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В. (доверенность от 05.02.2016), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Коршуновой Н.В. (доверенность от 11.01.2016) и Скуратовой Т.А. (доверенность от 11.01.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2016 по делу в„– А56-35401/2014 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Строй Спектр", место нахождения: 194214, Санкт-Петербург, ул. Ракитовская, д. 23, литера А, ОГРН 1027806870651, ИНН 7813130739 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету по управлению городским имуществом, впоследствии замененному его правопреемником - Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - комитет), и Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, подъезд 6, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН), о признании недостоверными отчетов об оценке рыночной стоимости нежилых помещений 1-Н общей площадью 30,9 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001691:2777 и 2-Н общей площадью 318,5 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001691:2778, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Звенигородская ул., д. 16, литера А, а также о признании недействительными распоряжений комитета от 28.04.2014 в„– 605рз и от 30.04.2014 в„– 731-рз в части пунктов 1.1.2.
Решением суда от 13.02.2015 в удовлетворении требований отказано.
Постановлением апелляционного суда от 27.01.2016 решение отменено, признаны недостоверными отчеты от 28.03.2014 в„– 31-8-0168 (016)-2014 и 31-8-0168 (017)-2014 об оценке рыночной стоимости упомянутых нежилых помещений, признаны недействительными распоряжения комитета от 28.04.2014 в„– 605рз и от 30.04.2014 в„– 731-рз в части пунктов 1.1.2.
В кассационной жалобе комитет просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции или решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Податель жалобы ссылается на то, что вывод апелляционного суда о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции является необоснованным и противоречит совокупности имеющихся в деле доказательств, считает, что заключение экспертов от 09.09.2015 в„– 381/16-СЗ не может рассматриваться в качестве доказательства недостоверности отчетов ГУИОН, отчеты содержат выводы о величине рыночной стоимости объектов по состоянию на 13.03.2014, заключение - по состоянию на 30.12.2013, то есть на дату, не сопоставимую с датой оценки, использованной в отчетах; заключение не содержит разделов, посвященных исследованию вопросов соответствия отчетов требованиям законодательства. Податель жалобы считает, что заключение экспертизы от 28.11.2014 в„– 270/СЭ/2014 не может рассматриваться в качестве доказательства недостоверности отчетов, считает, что вывод эксперта о несоответствии отчета в„– 1 требованиям законодательства проанализирован судом первой инстанции и признан не соответствующим действительности.
По мнению подателя жалобы, отсутствие в деле доказательств, подтверждающих вывод суда апелляционной инстанции о недостоверности отчетов свидетельствует о необоснованности выводов о недостоверности отчетов и о недействительности распоряжений комитета.
Податель жалобы указывает, что постановление апелляционного суда содержит ряд выводов, выходящих за пределы заявленных требований.
Податель жалобы считает, что суд апелляционной инстанции неправильно применил правило о допустимости доказательств, полагает, что необоснованный отказ в удовлетворении ходатайства ГУИОН о назначении повторной экспертизы свидетельствует о неверном толковании судом статьи 68 и части второй статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В кассационной жалобе ГУИОН просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Податель жалобы ссылается на то, что апелляционный суд неправильно применил статьи 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и нарушил статьи 71 и 271 АПК РФ, суд не указал, на каком основании он пришел к выводу о недостоверности отчетов.
Податель жалобы считает, что выводы апелляционного суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судом допущено нарушение пунктов 1 и 3 статьи 288 АПК РФ, заключения экспертов от 09.09.2015 в„– 381/16 С-З и от 09.09.2015 в„– 381/16 С-З не могут являться доказательствами недостоверности отчетов, полагает, что экспертом в заключении от 09.09.2015 в„– 381/16 С-З допущено нарушение статей 4 и 8 Федерального закона от 31.05.2001 в„– 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требования АПК, предъявляемые к заключению эксперта, положения Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО в„– 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 в„– 297, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО в„– 3"), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 в„– 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО в„– 7"), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 в„– 611.
Податель жалобы полагает, что апелляционный суд не учел наличие в деле заключения эксперта от 28.11.2014 в„– 270/СЭ/2014, подготовленного экспертом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", не применил подлежащую применению статью 4 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ), вышел за пределы заявленных требований.
В отзывах на кассационные жалобы общество просит отказать в удовлетворении жалоб комитета и ГУИОН.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании кассационной инстанции представители комитета и ГУИОН поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах. Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалоб.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы не подлежат удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Комитетом изданы два распоряжения: от 30.04.2014 в„– 731-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Звенигородская улица, дом 16, литера А, помещение 1-Н" о продаже объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 78:31:0001691:2777 обществу по цене 2 780 000 руб. и от 28.04.2014 в„– 605-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Звенигородская улица, дом 16, литера А, помещение 2-Н" о продаже объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 78:31:0001691:2778 обществу по цене 23 500 000 руб.
Указанная рыночная стоимость помещений определена на основании отчетов об оценке ГУИОН от 28.03.2014 в„– в„– 31-8-0168 (016)-2014 и 31-8-0168 (017)-2014 по состоянию на 13.03.2014.
Комитет направил обществу предложения подписать договоры купли-продажи упомянутых помещений.
Общество 05.06.2014 направило комитету проекты разногласий по договорам, предложив установить цену выкупа 889 000 руб. и 9 164 000 руб. соответственно.
Поскольку проекты разногласий подписаны не были, общество, ссылаясь на то, что рыночная стоимость помещений, установленная отчетами об оценке, выполненными ГУИОН, указанная в распоряжениях комитета от 28.04.2014 в„– 605-рз и от 30.04.2014 в„– 731-рз, является недостоверной, так как определена с использованием только метода сравнительных продаж, без учета положений Федерального закона от 30.12.2009 в„– 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", без учета того, что помещения находятся в плохом техническом состоянии, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции назначил проведение по делу экспертизы, перед которой поставил вопросы о соответствии оспариваемых отчетов действующему законодательству и об определении рыночной стоимости указанных помещений. Суд получил заключение эксперта от 28.11.2014 в„– 270/СЭ/2014, подготовленное экспертом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" и отказался от проведения экспертизы по определению рыночной стоимости объектов. Суд сослался на то, что в соответствии с заключением эксперта от 28.11.2014 в„– 270/СЭ/2014 отчет ГУИОН об оценке рыночной стоимости помещения 2-Н соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Суд указал в решении, что заключением эксперта отчет об оценке рыночной стоимости помещения 1-Н признан несоответствующим требованиям законодательства об оценке в связи с отсутствием в отчете задания на оценку. Суд посчитал, что это обстоятельство не свидетельствует о ненадлежащем порядке проведения оценки и недостоверности выводов при составлении данного отчета. Кроме того, суд сослался на то, что ГУИОН представило в суд отчет об оценке рыночной стоимости помещения 1-Н от 28.03.2014 в„– 31-8-0168 (016)-2014, содержащий задание на оценку.
Суд сославшись на то, что общество не доказало недостоверность отчетов ГУИОН, признал оспариваемые отчеты достоверными, и посчитал, что не имеется оснований для признания оспариваемых распоряжений комитета не соответствующими закону или иному нормативному правовому акту.
Суд апелляционной инстанции применил части 2 и 3 статьи 9 Закона в„– 159-ФЗ, указал, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Апелляционный суд сослался на то, что из отчетов ГУИОН следует, что рыночная стоимость помещений определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а по состоянию на 13.03.2014, и пришел к выводу о том, что указанная в оспариваемых отчетах цена объектов не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Суд сослался на то, что заключением эксперта Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" от 28.11.2014 в„– 270/СЭ/2014 отчет ГУИОН об оценке рыночной стоимости помещения 1-Н признан не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в связи с тем, что в отчете отсутствует задание на оценку для объекта оценки, указанное нарушение признано экспертом существенным.
Апелляционный суд посчитал, что для разъяснения возникших при рассмотрении дела вопросов, требуются специальные знания, и назначил проведение экспертизы, на разрешение которой поставил вопрос об определении рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.
Суд сослался на заключение проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Центр Судебных Экспертиз Северо-Западного округа" на основании определения суда экспертизы от 09.09.2015 в„– 381/16 С-З, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения 1-Н по состоянию на 30.12.2013 составляет 1 400 000 руб., нежилого помещения 2-Н - 14 270 000 руб.
Отклоняя возражения ГУИОН, касающиеся заключения экспертизы в„– 381/16 С-З, суд апелляционной инстанции сослался на дополнительные пояснения экспертов, данные в судебном заседании о методиках проведения исследования, о терминологии, используемой в заключении экспертов, об используемых экспертами нормативных документах, об источниках информации по объектам-аналогам, о ставке дисконтирования, используемой в расчетах экспертов, об учете состояния объекта оценки при проведении экспертизы.
Апелляционный суд, оценив заключение экспертов об определении рыночной стоимости названных помещений в совокупности с другими доказательствами по делу, сделал вывод о том, что заключение экспертов является полным и обоснованным, противоречий в выводах экспертов или иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности выводов экспертов не имеется.
Суд апелляционной инстанции отклонил ходатайство ГУИОН о назначении повторной экспертизы, сославшись на то, что ГУИОН и комитет не представили доказательства, свидетельствующие о неполноте, необоснованности или необъективности выводов экспертов.
Суд посчитал, что при разрешении настоящего спора рыночная стоимость нежилых помещений 1-Н и 2-Н подлежит определению в размере, установленном в заключении экспертов от 09.09.2015 в„– 381/16 С-З, а величина стоимости нежилых помещений, по которой комитет предложил обществу приобрести указанные объекты, не может быть принята обоснованной и соответствующей рыночной стоимости, и признал оспариваемые распоряжения комитета в части определения цены объектов не соответствующими Закону в„– 159-ФЗ.
Суд указал в постановлении, что цена выкупаемых обществом помещений подлежит установлению на основании заключения экспертов от 09.09.2015 в„– 381/16 С-З, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования общества.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого постановления.
Апелляционный суд, правильно применив статьи 11 - 13 Закона об оценочной деятельности, с учетом толкования норм права, приведенного в пунктах 1 и 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, сделал обоснованный вывод о том, что установленная в оспариваемых отчетах об оценке величина рыночной стоимости объектов является недостоверной, правомерно указал в постановлении, что стороны обязаны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в суде.
Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, обосновав свои возражения доводом о недостоверности установленной отчетами ГУИОН рыночной стоимости объектов, определенной без учета технического состояния помещений. При этом общество сослалось на заключение о техническом состоянии строительных конструкций здания, расположенного по адресу: ул. Звенигородская, д. 16, выполненное ЗАО "БЭСКИТ", согласно которым спорные помещения находятся в недопустимом техническом состоянии, техническое состояние конструктивных элементов здания (стены, перекрытия, несущие конструкции, кровельное покрытие, система водостока, конструкции лестниц) находятся в ограниченно работоспособном состоянии, на отдельных участках - в аварийном техническом состоянии, физический износ здания составляет 83%. Имеющиеся в деле отчеты об оценке рыночной стоимости помещений, выполненные по состоянию на разные даты оценки, содержат сведения о рыночной стоимости имущества, существенно отличающейся друг от друга, что позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость спорного объекта значительно изменялась с момента подачи обществом заявки на выкуп имущества, следовательно, исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела суд апелляционной инстанции обоснованно посчитал, что дата определения рыночной стоимости имущества имеет существенное значение для правильного разрешения настоящего спора. Апелляционный суд установил, что положенный комитетом в основу оспариваемого распоряжения отчет об оценке является недостоверным, поскольку не соответствует Федеральному стандарту оценки в„– 1. Указанное обстоятельство подтверждается заключением судебной экспертизы от 28.11.2014 в„– 270/СЭ/2014, проведенной на основании определения суда первой инстанции, согласно которому отсутствие задания на оценку для объекта оценки, а также акта осмотра объекта оценки, являются существенными, влияющими на итоговое суждение эксперта. Суд апелляционной инстанции правомерно признал несостоятельными ссылки суда первой инстанции на то, что впоследствии ГУИОН представил отчет от той же даты и за тем же номером, в котором имеется задание на оценку. При этом апелляционный суд обоснованно исходил из того, что исправленный отчет ГУИОН об оценке не был представлен эксперту при проведении судебной экспертизы и не являлся предметом исследования судебной экспертизы.
Суд апелляционной инстанции обоснованно посчитал, что отчет об оценке рыночной стоимости упомянутых помещений, изложенный в заключении экспертизы, проведенной на основании определения апелляционного суда, является достоверным, и сделал правильный вывод о том, что рыночная стоимость выкупаемых помещений должна быть установлена в соответствии с заключением судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, в связи с чем признал оспариваемую обществом величину рыночной стоимости помещений, указанную в отчетах ГУИОН, недостоверной, а распоряжения комитета в части установления цены выкупа помещений недействительными.
Доводы комитета и ГУИОН о том, что при производстве судебной экспертизы допущены нарушения и необходимо проведение повторной экспертизы, обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции. При этом суд апелляционной инстанции правомерно вызвал экспертов в судебное заседание для дачи экспертами пояснений, в ходе судебного заседания суд получил ответы на имеющиеся вопросы и устранил неясности. Суд апелляционной инстанции дал правильную оценку заключению судебной экспертизы в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствам. Суд обоснованно сослался на то, что заключение экспертизы, проведенной на основании определения суда, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, и сделал правильный вывод о том, что определенная в заключении экспертизы рыночная стоимость объектов является наиболее достоверной. Апелляционный суд обоснованно пришел к выводу о том, что ответчиками не доказано наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности заключения судебной экспертизы, или свидетельствующих о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность оценки рыночной стоимости помещений.
Суд кассационной инстанции не усматривает предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого постановления.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2016 по делу в„– А56-35401/2014 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" - без удовлетворения.

Председательствующий
Т.И.САПОТКИНА

Судьи
С.В.АФАНАСЬЕВ
А.В.КАДУЛИН


------------------------------------------------------------------