АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 марта 2016 г. по делу в„– А52-1670/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В., при участии от главы крестьянского (фермерского) хозяйства Мерелайне Н.В. - представителей Саркисяна М.О. (доверенность от 01.01.2016), Соколова К.В. (доверенность от 01.01.2016), рассмотрев 23.03.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "АА-Строй" на решение Арбитражного суда Псковской области от 18.09.2015 (судья Васильева О.Г.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015 (судьи Романова А.В., Зорина Ю.В., Шадрина А.Н.) по делу в„– А52-1670/2015,

установил:

Закрытое акционерное общество "АА-Строй", место нахождения: 182108, Псковская обл., г. Великие Луки, пл. Калинина, д. 4, оф. 1002, ОГРН 1047796649230, ИНН 7708535486 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области, место нахождения: 180000, г. Псков, ул. Гоголя, д. 4, ОГРН 1096027012597, ИНН 6027122399 (далее - ТУ ФАУГИ), главе крестьянского (фермерского) хозяйства Мерелайне Наталье Владимировне, ОГРНИП 312602734900040, о признании недействительным договора от 02.07.2012 в„– 19/12-аз аренды земельного участка площадью 53 660 000 кв. м с кадастровым номером 60:18:000000:288 из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение которого установлено относительно ориентира - совхоза Быстрецово Карамышевской волости Псковского р-на Псковской обл., находящегося в границах участка, в части включения в договор (соглашение от 21.12.2012 в„– 4) Мерелайне Н.В. в качестве соарендатора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области, место нахождения: г. Псков, Рабочая ул., д. 11, ОГРН 1046000329264, ИНН 6027086165 (далее - Управление Росреестра).
Решением от 18.09.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.11.2015, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как указывает податель жалобы, суды не учли, что согласно части 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 в„– 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 100-ФЗ) нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в редакции Закона в„– 100-ФЗ об основаниях и о последствиях недействительности сделок применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу Закона в„– 100-ФЗ; поскольку на момент заключения соглашения от 21.12.2012 в„– 4 о вступлении в договор аренды в качестве соарендатора Мерелайне Н.В. не являлась собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимости ввиду отсутствия государственной регистрации ее права, оспариваемое соглашение не соответствует действующему законодательству.
В отзывах на кассационную жалобу ТУ ФАУГИ и Мерелайне Н.В. просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представители Мерелайне Н.В. поддержали доводы, изложенные в отзыве.
Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ТУ ФАУГИ (арендодатель) и федеральное государственное унитарное предприятие "Плодопитомническое предприятие "Быстрецово" (арендатор; далее - Предприятие) 02.07.2012 заключили на срок до 31.05.2061 договор в„– 19/12-аз аренды указанного выше земельного участка.
Решением Арбитражного суда Псковской области от 26.09.2011 по делу в„– А52-4950/2010 Предприятие признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство, в рамках которого проведены торги по продаже имущества должника.
На основании протокола от 01.04.2013 в„– 935-ОАОФ/2 о ходе и результатах открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества должника Предприятие (продавец) и Общество (покупатель) 08.04.2013 заключили договор в„– 1/13 купли-продажи имущественного комплекса Предприятия, в состав которого вошли 16 объектов недвижимого имущества, в том числе стоянка, административное здание, арочное здание у зернотока, коровник, конюшня, магазин, хранилище зерна и фруктов, ремонтные мастерские, закрытая стоянка и арочное сооружение, расположенные в дер. Быстрецово, и право аренды земельного участка по договору от 02.07.2012 в„– 19/12-аз.
По акту приема-передачи от 08.04.2013 объекты недвижимости переданы Обществу, 17.04.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрирована смена арендатора.
Общество, ссылаясь на то, что о заключении ответчиками соглашения от 21.12.2012 в„– 4 ему стало известно в ходе рассмотрения дела в„– А52-4329/2014 по иску Общества к ТУ ФАУГИ о внесении изменений в договор аренды от 02.07.2012, и считая такое соглашение заключенным с нарушением положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив пропуск Обществом срока исковой давности по заявленным требованиям, в признании недействительным соглашения от 21.12.2012 в„– 4 отказали, указав, что право аренды спорного земельного участка приобретено Мерелайне Н.В. в порядке, предусмотренном статьями 11 и 12 Федерального закона от 11.06.2003 в„– 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон в„– 74-ФЗ).
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
В силу статьи 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения соглашения от 21.12.2012 в„– 4, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Статьей 197 ГК РФ установлено, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2013, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Этой же нормой права в редакции Закона в„– 100-ФЗ установлено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив материалы дела, со ссылкой на положения статьи 168 и пункта 2 статьи 181 ГК РФ в редакции Закона в„– 100-ФЗ указал, что поскольку по заявленному истцом основанию (предоставление в аренду земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с нарушением требований земельного законодательства) соглашение от 21.12.2012 является оспоримой сделкой, то истцом пропущен годичный срок исковой давности.
Вместе с тем в соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 3 Закона в„– 100-ФЗ он вступает в силу с 01.09.2013 (за исключением пункта 22 статьи 1 указанного Закона). Согласно пункту 6 статьи 3 Закона в„– 100-ФЗ нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции указанного Закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу Закона в„– 100-ФЗ.
Как следует из пункта 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", положения указанного Кодекса об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона в„– 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 01.09.2013. Для целей применения этого положения под совершением двусторонней сделки (договора) понимается момент получения одной стороной акцепта от другой стороны (пункт 1 статьи 432, пункт 1 статьи 433 ГК РФ). При этом согласно пункту 9 статьи 3 Закона в„– 100-ФЗ сроки исковой давности и правила их исчисления, в том числе установленные статьей 181 ГК РФ, применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года.
Спорная сделка совершена сторонами 21.12.2012, право аренды Мерелайне Н.В. зарегистрировано в ЕГРП 05.04.2013, следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали основания для применения положений статьи 168 ГК РФ в редакции Закона в„– 100-ФЗ.
Так как к спорным правоотношениям подлежит применению статья 168 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2013, вывод судов о пропуске Обществом срока исковой давности по требованию о признании соглашения недействительным как не соответствующего положениям земельного законодательства является неправильным.
Согласно статьям 25 и 29 ЗК РФ права на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, в том числе на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.
Обязанность предоставить земельный участок в аренду может возникнуть у указанных в статье 29 ЗК РФ исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления только при определенных, предусмотренных действующим гражданским и земельным законодательством Российской Федерации условиях, в частности, в силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, согласно которому граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами. Пунктом 3 этой же статьи установлено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
В силу пункта 1 статьи 81 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с данным Кодексом, а также Законом в„– 74-ФЗ.
Согласно пункту 1 статьи 12 Закона в„– 74-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, граждане, заинтересованные в предоставлении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления им деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг заявления.
Суды указали, что права на спорный земельный участок приобретены Мерелайне Н.В. в порядке, предусмотренном статьями 11 и 12 Закона в„– 74-ФЗ, в целях дальнейшего ведения фермерского хозяйства, а не оформлялись в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ под принадлежащими ей на праве собственности объектами недвижимости.
Однако указанный вывод не может быть признан обоснованным, поскольку как следует из представленных ответчиком в подтверждение обстоятельств заключения соглашения от 21.12.2012 писем от 25.12.2013 в„– 10569-ОЖ/02 и от 27.02.2014 в„– 1010-АС/02, ТУ ФАУГИ сообщило Мерелайне Н.В. о необходимости представления в срок до 15.01.2014 в соответствии со статьей 36 ЗК РФ копий правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, принадлежащие Мерелайне Н.В. на праве собственности, послуживших основанием для ее вступления в договор от 02.07.2012 в качестве соарендатора.
Вывод судов о соответствии соглашения от 21.12.2012 требованиям Закона в„– 74-ФЗ также не является достаточно обоснованным ввиду отсутствия в материалах дела подтверждающих его доказательств.
Право аренды Мерелайне Н.В. на спорный участок на основании соглашения от 21.12.2012 зарегистрировано в ЕГРП 05.04.2013, то есть после проведения торгов, по результатам которых право аренды выкуплено Обществом, однако оценки данному обстоятельству суды не дали и не установили, знало ли Общество на момент проведения торгов о Мерелайне Н.В. как соарендаторе участка.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы судов, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны при неправильном применении норм материального права, в связи с чем решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Псковской области.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, в том числе проверить соблюдение земельного законодательства при заключении соглашения от 21.12.2012, установить, находятся ли принадлежащие Мерелайне Н.В. объекты недвижимости на арендуемом земельном участке, являлся ли данный участок неделимым, в чьей собственности данные объекты находились на момент заключения как договора аренды, так и оспариваемого соглашения, дать надлежащую оценку доводам сторон и принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 18.09.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015 по делу в„– А52-1670/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Псковской области.

Председательствующий
М.А.РАКЧЕЕВА

Судьи
Т.И.САПОТКИНА
И.В.СЕРГЕЕВА


------------------------------------------------------------------