АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2016 г. по делу в„– А56-40617/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Преснецовой Т.Г., Сапоткиной Т.И., при участии от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Гиневой И.Н. (доверенность от 11.01.2016 в„– 34), Скуратовой Т.А. (доверенность от 11.01.2016 в„– 40), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Карамель" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 по делу в„– А56-40617/2014 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Жиляева Е.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Карамель", место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 32-34, лит. А, пом. 12-Н, ОГРН 1037843071265, ИНН 7825502420 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - Предприятие), Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), в процессе рассмотрения дела реорганизованному в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), о признании недействительным распоряжения КУГИ от 22.05.2014 в„– 883-рз об условиях приватизации объекта нежилого фонда - нежилого помещения площадью 90,7 кв. м с кадастровым номером 78:1288:8:37:57, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 32-34, лит. А, пом. 12-Н, в части определения цены продажи, установленной на основании отчета Предприятия от 28.04.2014 в„– 31-8-0168 (081)-2014 о рыночной стоимости объекта, в размере 17 700 000 руб. ввиду несоответствия цены рыночной стоимости объекта для целей совершения сделки купли-продажи помещения; обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи указанного нежилого помещения по цене 10 330 000 руб., определенной на дату подачи Обществом заявления о реализации преимущественного права на выкуп (28.10.2013) на основании отчета от 07.03.2014 в„– 58 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" (далее - Центр оценки и консалтинга) по заказу Общества (с учетом уточнения заявленных требований).
Делу, возбужденному на основании указанного заявления, присвоен номер А56-40617/2014.
Кроме того, Общество обратилось в тот же арбитражный суд с исковым заявлением к КУГИ о признании цены продажи объекта в размере 17 700 000 руб., определенной на основании отчета Предприятия от 28.04.2014 в„– 31-8-0168 (081)-2014, не соответствующей рыночной стоимости выкупаемого имущества; обязании КУГИ заключить договор купли-продажи нежилого помещения по цене 10 330 000 руб., определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 07.03.2014 в„– 58, выполненным Центром оценки и консалтинга, либо по цене, определенной в рамках судебного разбирательства независимым оценщиком. К участию в данном деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Предприятие.
Делу, возбужденному на основании названного заявления, присвоен номер А56-52264/2014.
Определением арбитражного суда первой инстанции от 25.11.2014 дела в„– А56-40617/2014 и А56-52264/2014 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А56-40617/2014.
Решением от 26.02.2015 (судья Егорова Д.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 данное решение отменено; признано недействительным распоряжение КУГИ от 22.05.2014 в„– 883-рз в части определения цены продажи нежилого помещения в размере 17 700 000 руб., не соответствующей рыночной стоимости для целей совершения сделки купли-продажи помещения; на Комитет возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи спорного нежилого помещения по цене 16 900 000 руб., определенной в соответствии с отчетом Предприятия от 25.01.2016 в„– 31-8-0168 (081)к-2014.
Общество в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, неверное установление апелляционным судом обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, просит отменить постановление от 11.03.2016 и направить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, отчет Предприятия от 25.01.2016 в„– 31-8-0168 (081)к-2014, положенный в основу обжалуемого постановления, предоставлен с нарушением статей 9, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; указанный отчет имеет существенные недостатки, в связи с чем неправомерно принят апелляционным судом в качестве достоверного доказательства; представленные ответчиком замечания по экспертному заключению, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Коллиерз Интернешнл" (далее - ООО "Коллиерз Интернешнл") по результатам проведенной судебной экспертизы, несостоятельны и не подтверждают несоответствие данного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Предприятие в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что апелляционный суд верно оценил все представленные доказательства, возражения Общества по отчету Предприятия от 25.01.2016 в„– 31-8-0168 (081)к-2014 обоснованно отклонены судом.
В судебном заседании представители Предприятия против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.
Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании договора от 04.08.2004 в„– 03-А008742 (в редакции дополнительного соглашения от 29.09.2009 в„– 2), заключенного с КУГИ, Общество арендует нежилое помещение площадью 90,7 кв. м с кадастровым номером 78:1288:8:37:57, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 32-34, лит. А, пом. 12-Н, для использования под нежилые цели сроком по 07.09.2012.
Общество обратилось в КУГИ с заявлением от 28.10.2013 о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения по указанному адресу.
Распоряжением КУГИ от 22.05.2014 в„– 883-рз оформлено решение о приватизации объекта нежилого фонда путем продажи Обществу по преимущественному праву приобретения; определены условия приватизации нежилого помещения 12-Н; цена продажи объекта недвижимости установлена в соответствии с выполненным Предприятием отчетом от 28.04.2014 в„– 31-8-0168 (081)-2014 об оценке рыночной стоимости по состоянию на дату оценки (07.04.2014) в размере 17 700 000 руб.
Общество, считая, что определенная КУГИ на основании отчета Предприятия цена объекта существенно завышена по сравнению с рыночной стоимостью объекта, определенной по состоянию на дату подачи заявки на приватизацию, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. Таким образом, Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины рыночной стоимости объекта оценки.
Ввиду неполучения от КУГИ в течение установленных законом сроков после направления заявки предложения заключить договор купли-продажи Общество заказало проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 28.10.2013 Центру оценки и консалтинга. Согласно составленному данным оценщиком отчету от 07.03.2014 в„– 58 рыночная стоимость объекта недвижимости на указанную дату составляет 10 330 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).
Определением суда первой инстанции от 12.12.2014 назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета Предприятия от 28.04.2014 в„– 31-8-0168 (081)-2014 требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Согласно заключению от 25.12.2014 в„– 328/СЭ/2014, составленному экспертом Козиным Петром Александровичем, отчет Предприятия соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Суд первой инстанции, посчитав, что достоверность установленной в отчете Предприятия от 28.04.2014 рыночной стоимости нежилого помещения не опровергнута надлежащими доказательствами, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Общества.
Суд апелляционной инстанции, приняв во внимание, что в отчете Предприятия от 28.04.2014 в„– 31-8-0168 (081)-2014 величина рыночной стоимости помещения определялась не на дату подачи Обществом заявки, в целях установления действительной рыночной стоимости отчуждаемого имущества обоснованно в соответствии со статьями 12, 13 Закона об оценочной деятельности и разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", назначил экспертизу на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 28.10.2013 - дату подачи Обществом заявления о приватизации объекта недвижимости, проведение которой поручил эксперту ООО "Коллиерз Интернешнл" Козунову Дмитрию Юрьевичу.
Согласно заключению эксперта от 16.10.2015 в„– 16102015-Д рыночная стоимость нежилого помещения 12-Н по состоянию на 28.10.2013 составляет 10 621 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).
В то же время Комитет представил подготовленный Предприятием отчет от 25.01.2016 в„– 31-8-0168 (081)к-2014 об оценке рыночной стоимости спорного помещения по состоянию на 28.10.2013, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 16 900 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость). По результатам экспертизы указанного отчета, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Лабриум Консалтинг" (далее - ООО "Лабриум Консалтинг"), отчет от 25.01.2016 в„– 31-8-0168 (081)к-2014 признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности (заключение от 05.02.2016 в„– ИО-0216-04).
Суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные экспертом, а также сторонами отчеты и заключения, пришел к выводу о соответствии отчета Предприятия от 25.01.2016 в„– 31-8-0168 (081)к-2014 требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и о достоверности определенной Предприятием величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества в размере 16 900 000 руб.
При этом суд апелляционной инстанции отклонил экспертное заключение от 16.10.2015, поскольку оно составлено с использованием объектов-аналогов, не сопоставимых с объектом оценки по отношению к сегменту рынка и местоположению, содержит недостаточные сведения об источниках информации об объектах-аналогах, что лишает заключение свойства проверяемости; признал обоснованными замечания Предприятия к этому заключению.
Исследовав отчет Предприятия от 25.01.2016, в отношении которого было представлено положительное заключение эксперта, с учетом возражений истца, суд апелляционной инстанции посчитал, что при оценке рыночной стоимости помещения оценщиком не допущены такие нарушения Закона об оценочной деятельности и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые лишали бы отчет оценщика доказательственной силы и могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество не представило надлежащих доказательств и не привело убедительных доводов в обоснование несоответствия отчета от 25.01.2016 требованиям законодательства об оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что договор купли-продажи нежилого помещения следует заключить по цене 16 900 000 руб., определенной на основании отчета Предприятия от 25.01.2016.
Доводы Общества о том, что отчет Предприятия от 25.01.2016 не может служить надлежащим доказательством рыночной стоимости нежилого помещения, подлежат отклонению, поскольку сводятся к несогласию с выводами, содержащимися в этом отчете, и не подтверждают невозможность использования данного отчета для определения выкупной цены недвижимого имущества.
Таких нарушений процессуального законодательства, которые повлекли или могли повлечь принятие неправильного судебного акта, судом апелляционной инстанции не допущено.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемое постановление правильным и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены указанного судебного акта.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 по делу в„– А56-40617/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Карамель" - без удовлетворения.

Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА

Судьи
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Т.И.САПОТКИНА


------------------------------------------------------------------