АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2016 г. по делу в„– А05-1890/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Кравченко Т.В. и Рудницкого Г.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью "БОРЕЙ" Прокофьева В.Н. (доверенность от 30.08.2015), рассмотрев 10.02.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БОРЕЙ" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 09.07.2015 (судья Бутусова Н.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2015 (судьи Виноградов О.Н., Журавлев А.В., Козлова С.В.) по делу в„– А05-1890/2015,

установил:

Открытое акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк", место нахождения: 119034, Москва, Гагаринский пер., д. 3, ОГРН 1027700342890, ИНН 7725114488 (далее - Банк), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БОРЕЙ", место нахождения: 163060, Архангельская обл., г. Архангельск, ул. Шабалина, д. 15, корп. 1, оф. 10, ОГРН 1142901008601, ИНН 2901250465 (далее - ООО "БОРЕЙ"), обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-трастовая компания "Северград", место нахождения: 164500, Архангельская обл., г. Северодвинск, Морской пр., д. 53, оф. 3-Н, ОГРН 1102902003930, ИНН 2902068120 (далее - ООО "СТК "Северград"), о признании за ним права первоначального залогодержателя на объект незавершенного строительства (нежилое трехэтажное здание), площадь застройки 1460 кв. м, кадастровый (или условный) в„– 29:22:050107:902, степень готовности 20%, расположенное по адресу: Архангельская обл., г. Архангельск, территориальный округ Ломоносовский, пересечение ул. Суфтина, 1-й проезд и ул. Шабалина (далее - здание), а также обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, место нахождения: 163000, Архангельская обл., г. Архангельск, Садовая ул., д. 5, корп. 1, ОГРН 1042900050566, ИНН 2901131228 (далее - Управление Росреестра), внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись о Банке как о первоначальном залогодержателе здания.
Определением от 02.03.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общества с ограниченной ответственностью "Каскад Вин", место нахождения: 163000, Архангельская обл., г. Архангельск, Мостовая ул., д. 12, оф. 3, ОГРН 1092901006880, ИНН 2901194411 (далее - ООО "Каскад Вин"), "Монолит", место нахождения: 163000, Архангельская обл., г. Архангельск, ул. Попова, д. 14, 5-й этаж, ОГРН 1062901065160, ИНН 2901153831 (далее - ООО "Монолит"), и Управление Росреестра.
ООО "БОРЕЙ" предъявило в арбитражный суд встречный иск к Банку, ООО "Монолит", ООО "СТК "Северград" о признании договора о залоге права аренды земельных участков от 11.02.2014 в„– 124800/0058-6/1 (далее - договор залога) недействительным и исключении из ЕГРП записи в„– 29-29-01/026/2014-122 о регистрации договора залога.
До принятия решения по делу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) Банк отказался от первоначального иска в части требования об обязании Управления Росреестра внести в ЕГРП запись о Банке как о первоначальном залогодержателе здания, а ООО "БОРЕЙ" отказалось от встречного иска в части требования об исключении из ЕГРП записи в„– 29-29-01/026/2014-122 о регистрации договора залога.
Решением от 09.07.2015 принят отказ Банка от требования по первоначальному иску о возложении на Управление Росреестра обязанности по внесению в ЕГРП записи о первоначальном залогодержателе здания и производство по первоначальному иску в указанной части прекращено; за Банком признано право залогодержателя на здание, возникшее из договора залога; принят отказ ООО "БОРЕЙ" от требования по встречному иску о возложении на Управление Росреестра обязанности по исключению из ЕГРП записи за в„– 29-29-01/026/2014-122 и производство по встречному иску в указанной части прекращено; в остальной части в удовлетворении встречного иска отказано.
ООО "БОРЕЙ", не согласившись с содержащимися в абзацах 3-11 на листе 11, абзацах 1-5 на листе 12 решения от 09.07.2015 выводами о том, что оно не является добросовестным приобретателем здания, обжаловало это решение в апелляционном порядке только в этой части.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2015 решение от 09.07.2015 в обжалуемой части оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "БОРЕЙ" просит решение от 09.07.2015 изменить, исключив из его мотивировочной части абзацы 3-11 на листе 11, абзацы 1-5 на листе 12, и постановление от 13.10.2015 изменить, исключив из мотивировочной части абзацы 1-5 на листе 6, ссылаясь на следующее:
- вывод суда о недобросовестности ООО "БОРЕЙ" является необоснованным, поскольку оно произвело оплату стоимости здания, доказательства которой имеются в материалах дела, а заключенный с ООО "СТК "Северград" договор займа является возмездным и соответствует требованиям закона;
- недостаточная осмотрительность стороны при заключении сделки не свидетельствует о ее недобросовестности при совершении сделки.
В остальной части судебные акты ООО "БОРЕЙ" не оспаривает.
В судебном заседании представитель ООО "БОРЕЙ" поддержал кассационную жалобу.
Другие участвующие в деле лица надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке с учетом доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, в соответствии с договором инвестирования (инвестиционной деятельности) от 15.10.2012 в„– 3 (далее - договор инвестирования) ООО "Каскад Вин" (инвестор) обязалось передать ООО "Монолит" (застройщику) денежные средства в сумме 100 000 000 руб. для строительства здания на земельном участке площадью 595 кв. м, находящемся примерно в 7 м по направлению на север от ориентира - здания, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская обл., г. Архангельск, ул. Суфтина, 1 проезд, д. 12 (далее - земельный участок), предоставленном застройщику в аренду на основании договора аренды земельного участка от 27.03.2008 в„– 345-4/06 (л) (далее - договор аренды), а застройщик - осуществить строительство здания, ввести его в эксплуатацию не позднее 2 квартала 2014 г. и передать инвестору в собственность.
В целях исполнения обязанностей инвестора ООО "Каскад Вин" (заемщик) заключило с Банком (кредитором) договор об открытии кредитной линии от 07.12.2012 в„– 124800/0058 (далее - кредитный договор), по условиям которого в редакции дополнительного соглашения от 03.09.2013 в„– 2 к нему последний обязался открыть заемщику кредитную линию для финансирования затрат по инвестированию строительства здания по договору инвестирования на срок до 15.11.2013 с лимитом выдачи в сумме 60 000 000 руб., а заемщик - возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, сроки и на условиях данного договора.
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору ООО "Монолит" (залогодатель) по договору залога предоставило Банку (залогодержателю) в залог право аренды земельного участка, свободного от расположенных на нем объектов недвижимого имущества, принадлежащее залогодателю на основании договора аренды, залоговой стоимостью в размере 164 148,5 руб.
Залог права аренды земельного участка зарегистрирован 17.03.2014.
Пунктом 3.1.1 договора залога установлено, что право залога распространяется также на здания и сооружения, возведенные залогодателем на земельном участке в период действия данного договора; если к моменту заключения договора залога на земельном участке ведется строительство объектов недвижимости, то залогодатель обязуется обеспечить государственную регистрацию права собственности залогодателя на возводимые объекты и их ипотеки в пользу залогодержателя (оформить ипотеку объектов незавершенного строительства) в течение трех календарных месяцев с даты заключения договора залога; если строительство объектов недвижимости на земельном участке, права аренды которого заложены залогодержателю, начнется в период действия договора залога, то залогодатель обязуется обеспечить государственную регистрацию права собственности залогодателя на возводимые объекты (оформить права на объекты незавершенного строительства), а также государственную регистрацию ипотеки указанных объектов в пользу залогодержателя (оформить ипотеку объектов незавершенного строительства) в течение шести календарных месяцев с даты начала строительства.
Во исполнение условий кредитного договора Банк в период с 10.12.2012 по 11.09.2013 предоставил ООО "Каскад Вин" денежные средства в сумме 60 000 000 руб.
ООО "Монолит", зарегистрировав 16.07.2013 в установленном законом порядке право собственности на незавершенное строительством здание, договор ипотеки в отношении него с Банком не заключило и по договору купли-продажи имущества от 01.07.2014 за 115 000 000 руб. продало это здание обществу с ограниченной ответственностью "Атмосфера" (далее - ООО "Атмосфера"), которое в свою очередь по договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.08.2014 в„– 1 продало его ООО "БОРЕЙ".
Дополнительным соглашением от 21.08.2014 в„– 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.08.2014 в„– 1 его стороны установили, что с момента подписания договора возникает ипотека строящегося здания в пользу ООО "СТК "Северград", предоставившего ООО "БОРЕЙ" (покупателю) денежные средства на покупку строящегося здания на условиях займа.
ООО "БОРЕЙ" (залогодатель, заемщик) по договору о залоге от 21.08.2014 в целях обеспечения исполнения заемщиком обязательств по договору денежного займа, заключенному с ООО "СТК "Северград" (залогодержателем), предоставило последнему в залог незавершенное строительством здание и другое недвижимое имущество.
Записи о регистрации права собственности на здание за ООО "БОРЕЙ" и залога здания в пользу ООО "СТК "Северград" 15.09.2014 внесены в ЕГРП.
Банк, ссылаясь на то, что ООО "Монолит" в нарушение пункта 3.1.1 договора залога уклонилось от регистрации ипотеки незавершенного строительством здания в его пользу, осуществило продажу здания третьему лицу, обратился в арбитражный суд с указанным иском.
ООО "БОРЕЙ", в свою очередь, указывая на то, что договор залога является недействительным, поскольку не содержит сведений о здании как предмете залога и сроке, на который он заключен, обратилось в арбитражный суд со встречным иском.
Согласно пункту 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Факты заключения кредитного договора, получения ООО "Каскад Торг" кредитных средств и наличия у последнего непогашенной задолженности по кредитному договору, подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.
В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой, поручительством, залогом.
Обязательство ООО "Каскад Вин" по кредитному договору обеспечено залогом принадлежащего ООО "Монолит" права аренды земельного участка.
Согласно пункту 4 статьи 340 ГК РФ, в редакции, действовавшей до 01.07.2014, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
Пунктом 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон в„– 102-ФЗ) также предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Указанная норма права в силу пункта 5 статьи 5 Закона в„– 102-ФЗ применяется и при залоге права аренды земельного участка.
Поскольку здание, незавершенное строительством, находилось на земельном участке, право аренды которого было передано в залог Банку, то оно в силу закона также считается находящимся в залоге у Банка на основании договора залога.
В силу положений статьи 346 ГК РФ и части 1 статьи 37 Закона в„– 102 имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Согласно пункту 1 статьи 38 Закона в„– 102 лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
В соответствии с пунктом 1 статьи 353 ГК РФ (в редакции, действовавшей с 01.07.2014) в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статьи 357 ГК РФ) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется; правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ в редакции, действующей с 01.07.2014, предусмотрено, что залог прекращается в случае, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 в„– 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что, исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге.
Данные разъяснения применимы и в отношении недвижимого имущества.
Как следует из материалов дела, ООО "Монолит" в нарушение пункта 3.1.1 договора залога не оформило ипотеку незавершенного строительством здания в течение 6 календарных месяцев с даты начала строительства и без согласия Банка 01.07.2014 произвело отчуждение здания ООО "Атмосфера", которое в свою очередь перепродало здание ООО "БОРЕЙ".
Вступившим в законную силу 07.08.2015 решением Арбитражного суда Архангельской области от 15.05.2015 по делу в„– А14111/2014, рассмотренному с участием ООО "Монолит", ООО "СТК "Северград", ООО "Атмосфера" и обществом с ограниченной ответственностью "Каскад Торг" (далее - ООО "Каскад Торг"), установлено, что единственного учредителя ООО "Каскад Торг" Шаповалова Виктора Викторовича с единственным участником и директором ООО "Атмосфера", а также единственным участником ООО "БОРЕЙ" связывают личные отношения.
В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Следовательно, обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения дела в„– А05-14111/2014 обязательны для ООО "БОРЕЙ", ООО "Монолит" и ООО "СТК "Северград".
Кроме того, как установлено судом при рассмотрении настоящего дела, Шаповалов В.В. является также единственным участником ООО "Каскад Вин" и одним из трех участников ООО "Монолит", выступившим на общем собрании его учредителей с предложением продать здание ООО "Атмосфера" (т. 2, л.д. 75); при этом сделки от лица ООО "Монолит" совершал Волков А.А., являющийся его участником и генеральным директором, он же по доверенности представлял интересы ООО "Атмосфера" в Управлении Росреестра при регистрации права собственности на здание.
Суды первой и апелляционной инстанций, учитывая эти обстоятельства, а также отсутствие доказательств перечисления покупателями денежных средств в счет оплаты стоимости здания, и исходя из конкретных обстоятельств, установленных в рамках настоящего дела, пришли к обоснованному выводу о том, что ООО "БОРЕЙ" не является добросовестным приобретателем здания.
Поскольку залог Банка в отношении незавершенного строительством здания в результате последовательной его перепродажи не прекратился, то суд первой инстанции правомерно его требование о признании залогодержателем здания удовлетворил.
Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены или изменения не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 09.07.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2015 по делу в„– А05-1890/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БОРЕЙ" - без удовлетворения.

Председательствующий
С.В.АФАНАСЬЕВ

Судьи
Т.В.КРАВЧЕНКО
Г.М.РУДНИЦКИЙ


------------------------------------------------------------------