АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 октября 2016 г. по делу в„– А21-10452/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Рудницкого Г.М. и Сергеевой И.В., при участии от Управления Росреестра по Калининградской области Шестакова А.С. (доверенность от 30.12.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.03.2016 (судья Любимова С.Ю.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Тимухина И.А.) по делу в„– А21-10452/2015,

установил:

Индивидуальный предприниматель Григорьева Александра Александровна, ОГРНИП 314392603700102, обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446, ИНН 3906131304 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконными решений от 16.11.2015 в„– в„– 39/001/018/2015-3481, 39/001/018/2015-3487, 39/001/018/2015-3490, 39/001/018/2015-3495 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилые здания, расположенные по адресу: Калининград, Солдатская ул., д. 7: лит. Н - весовая общей площадью 28 кв. м с кадастровым (или условным) номером 39:15:121031:50, лит. Э - лаборатория КИП общей площадью 11,6 кв. м с кадастровым (или условным) номером 39:15:121031:45, лит. П - гараж общей площадью 41 кв. м с кадастровым (или условным) номером 39:15:121031:66, лит. Р - теплица общей площадью 371,80 кв. м с кадастровым (или условным) номером 39:15:121031:61, и об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к предпринимателю на указанные объекты (с учетом уточнения требований).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "НЕО-Калининград" (далее - общество).
Решением суда от 23.03.2016 требования удовлетворены.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 30.06.2016 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований.
Податель жалобы считает, что в правоотношениях с Григорьевой А.А. отсутствовала предусмотренная законом совокупность условий, необходимых для признания действий (бездействия) Управления Росреестра незаконными, поскольку действия, связанные с вынесением решений о приостановлении государственной регистрации совершены на основании норм законодательства Российской Федерации, что исключает возможность нарушения прав заявителя такими действиями.
Податель жалобы указывает, что незаконности в действиях Управления Росреестра не усматривается, права индивидуального предпринимателя не нарушены, в процессе проведения правовой экспертизы государственным регистратором установлено, что заявителем в качестве основания возникновения права собственности представлено два договора купли-продажи, отчуждаемые объекты находятся на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121031:28, находящемся в собственности продавца, однако документы, свидетельствующие о продаже земельного участка представлены не были, кроме того, регистратором установлено, что согласно протоколу в„– 3 заседания аукционной комиссии от 16.05.2014 победителями торгов признаны: по лотам в„– в„– 1, 6, 17 Попов Александр Викторович, по лоту в„– 7 Стрекалов Александр Викторович, однако договоры заключены с Григорьевой В.А., документы, подтверждающие ее участие в торгах, не представлены, заявителем дополнительно представлены агентские договоры, по условиям которых агент участвует в торгах от своего имени, считает, что договоры купли-продажи заключены с ненадлежащим лицом.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель Управления Росреестра подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 02.10.2013 по делу в„– А21-269/2013 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Кустов Н.Н.
Собрание кредиторов общества приняло решение о продаже активов - имущества, включенного в конкурсную массу должника путем проведения открытых торгов посредством публичного предложения на электронной торговой площадке закрытого акционерного общества "Сбербанк".
На торгах реализовано спорные нежилые здания, расположенные по адресу: Калининград, Солдатская ул., д. 7: лот в„– 1 - лит. Н - весовая общей площадью 28 кв. м с кадастровым (или условным) номером 39:15:121031:50; лот в„– 17 - лит. Э - лаборатория КИП общей площадью 11,6 кв. м с кадастровым (или условным) номером 39:15:121031:45; лот в„– 6 - лит. П - гараж общей площадью 41 кв. м с кадастровым (или условным) номером 39:15:121031:66; лот в„– 7 - лит. Р - теплица общей площадью 371,80 кв. м с кадастровым (или условным) номером 39:15:121031:61.
По результатам торгов между обществом и предпринимателем Григорьевой Валентиной Александровной (впоследствии изменившей имя на Александра) заключены договоры купли-продажи от 21.05.2014 в„– 1-НК/НИ и в„– 2-НК/НИ.
Григорьевой А.А. произведена оплата по договорам.
По договору безвозмездного пользования земельными участками от 21.05.2014 общество предоставило Григорьевой А.А. без выделения в натуре земельный участок необходимый для использования приобретенных по договору купли-продажи зданий.
11.09.2015 Григорьева А.А. обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на упомянутые объекты недвижимости.
Уведомлениями от 24.09.2015 в„– в„– 39/001/018/2015-3481,-3487,-3490, -3495 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию перехода права собственности на указанные объекты, сославшись на отсутствие полного пакета документов.
Сообщениями от 16.11.2015 в„– в„– 39/001/018/2015-3481,-3487,-3490,-3495 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации перехода права собственности на названные здания, сославшись на то, что в нарушение статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заявителем не представлены документы об отчуждении земельного участка одновременно с договором купли-продажи объектов недвижимости, расположенных на нем.
Полагая, что отказы Управления Росреестра в регистрации перехода права собственности являются незаконными и нарушаю ее права, Григорьева А.А. обратилась в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции применил статьи 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статью 273, пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Суд установил, что приобретенные предпринимателем объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121031:28, принадлежащем на праве собственности обществу, на этом участке расположено 30 объектов недвижимости, включая спорные. Суд указал в решении, что факт нахождения на земельном участке иных объектов недвижимости не позволяет Григорьевой А.А. стать собственником всего земельного участка.
Суд отклонил доводы Управления Росреестра о том, что договоры купли-продажи зданий заключены с ненадлежащим лицом. При этом суд сослался на то, что Попов А.В. и Стрекалов А.В. участвовали в торгах по агентским договорам от 13.05.2014 в„– в„– 13/05-14 и 13/05/14-01 по поручению Григорьевой А.А., с которой по результатам торгов заключены договоры купли-продажи объектов недвижимости.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи с тем, что судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы материального права.
В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд, арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 упомянутого закона. Абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 и пунктом 1 статьи 18 этого же закона к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).
При государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежащий предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности (статья 25.5 Закона о регистрации).
Как следует из материалов дела строения, в отношении которых заявлено о государственной регистрации перехода права собственности, и земельный участок, на котором они находятся, принадлежат одному лицу и тому же лицу - обществу.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 данного Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
Обстоятельства настоящего дела не позволяют отнести регистрацию перехода к предпринимателю права собственности на спорные нежилые здания к тем предусмотренным законом исключительным случаям.
Таким образом, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.
Данная правовая позиция отражена в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Таким образом, обжалуемые решения регистрирующего органа соответствуют нормам права и не нарушают права заявителя.
При таких обстоятельствах решение и постановление следует отменить, в удовлетворении заявления предпринимателя о признании незаконными решений Управления Росреестра от 16.11.2015 в„– в„– 39/001/018/2015-3481, 39/001/018/2015-3487, 39/001/018/2015-3490, 39/001/018/2015-3495 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на названные нежилые здания и об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанные объекты к предпринимателю отказать.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.03.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016 по делу в„– А21-10452/2015 отменить.
В удовлетворении заявления отказать.

Председательствующий
Т.И.САПОТКИНА

Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
И.В.СЕРГЕЕВА


------------------------------------------------------------------