АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 февраля 2016 г. по делу в„– А56-15342/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Преснецовой Т.Г., Рудницкого Г.М., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Тиунова Б.В. (доверенность от 30.12.2015 в„– 85415-42), от общества с ограниченной ответственностью "ЗЕНИТ-Строй-Инвест" генерального директора Сухотина Д.А. (протокол общего собрания участников от 10.10.2014), Галицыной О.В. (доверенность от 24.02.2016 в„– 9), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2015 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2015 (судьи Кашина Т.А., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу в„– А56-15342/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЗЕНИТ-Строй-Инвест", место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Восстания, д. 18, лит. А, пом. 22-Н, ОГРН 1047844016560, ИНН 7842011550 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения в„– 4 к договору от 25.08.2006 в„– 04-ЗК02309 (И) аренды земельного участка на инвестиционных условиях.
Решением от 26.06.2015 суд обязал Комитет заключить с Обществом дополнительное соглашение в„– 4 к договору аренды с учетом протокола разногласий Общества, исключив из текста соглашения, предложенного Комитетом, подпункты 4.4 и 4.5 пункта 7 и пункты 8 и 9. С Комитета в пользу Общества взыскано 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.
Постановлением апелляционного суда от 27.10.2015 указанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в связи с неправильным применением норм материального права. Комитет полагает, что порядок и сроки исчисления арендной платы по договору, установленные спорными пунктами дополнительного соглашения в„– 4, соответствуют положениям пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и определены исходя из размера арендной платы, установленной постановлением правительства Санкт-Петербурга о предоставлении участка. По мнению подателя жалобы, в соответствии со статьями 450, 614 (пункт 3) ГК РФ Комитет правомерно предложил Обществу определить размер и порядок расчета арендной платы после завершения срока строительства, а именно с 01.01.2016, в соответствии с предложенной Комитетом редакцией пункта 7 дополнительного соглашения в„– 4.
В судебном заседании представитель Комитета подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители Общества обратились с просьбой отказать в ее удовлетворении.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2005 в„– 1450 (с учетом внесенных постановлением от 25.04.2006 в„– 504 изменений) Комитет по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета, арендодатель) и закрытое акционерное общество "Футбольный клуб "Зенит" (арендатор) заключили 25.08.2006 договор в„– 04-ЗК02309 (И) аренды на инвестиционных условиях земельных участков в„– 1, 2, 3 с кадастровыми номерами 78:5219:9, 78:5219:11, 78:5219:10 соответственно, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, южнее пересечения с ул. Верности, для проектирования и строительства спортивно-оздоровительного комплекса и жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и пристроенными гаражами-стоянками на срок до 26.01.2010.
Договор зарегистрирован 29.05.2007 в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 19.12.2007 в„– 1 к договору аренды на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 04.12.2007 в„– 1578 закрытое акционерное общество "Футбольный клуб "Зенит" уступило права и обязанности арендатора Обществу.
Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 26.01.2008.
В соответствии с пунктом 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендной платы в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2005 в„– 1450 составляет 19 640 тыс. долларов США в рублевом эквиваленте.
Пунктом 7.3 договора установлена обязанность арендатора передать в собственность Санкт-Петербурга квартиры общей площадью не менее 11 400 кв. м, а пунктом 7.4 - за свой счет осуществить мероприятия, направленные на строительство детского дошкольного учреждения на 180 мест и на реконструкцию городской специализированной детско-юношеской школы олимпийского резерва по футболу "Смена" со строительством футбольного манежа, спортивной школы-интерната на 50 мест, гостиницы на 40 мест, футбольных полей, учебных павильонов-трибун.
В последующем к договору на основании постановлений правительства Санкт-Петербурга от 02.03.2010 в„– 207, от 08.07.2011 в„– 192 заключались дополнительные соглашения в„– 2 и 3, которыми вносились изменения в сроки реализации инвестиционного проекта, а также в пункты 7.3 и 7.4 договора.
Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 09.10.2014 в„– 953 внесены следующие изменения в инвестиционные условия, участки в„– 2, 3 исключены из строительства, на срок завершения строительства (до 31.12.2015) установлен платеж по договору в размере 237 192 849 руб., в счет которых арендатору предписано осуществить мероприятия, направленные на строительство объектов согласно пункту 3.1 приложения к постановлению от 27.09.2005 в„– 1450, а Комитету предписано в течение месяца внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка.
Комитет подготовил проект нового дополнительного соглашения к договору аренды, в пункте 7 которого предусмотрено, в частности, следующее:
"Дополнить раздел 4 "Платежи по договору" пунктами 4.3 - 4.5 следующего содержания:
4.3. В соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 09.10.2014 в„– 953 арендатор обязан в полном объеме в месячный срок с момента заключения соглашения в„– 4 от 30.10.2014 перечислить платеж по договору в размере 237 192 849 руб. на срок завершения строительства.
Арендатору в счет платежа, установленного в пункте 4.3 договора, обеспечить осуществление мероприятий, направленных на строительство объектов согласно пункту 7.4.1 договора.
4.4. После завершения срока строительства, начиная с 01.01.2016, в случае отсутствия разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию, невыполнения арендатором пунктов 7.3, 7.4 договора размер квартальной арендной платы определяется исходя из размера платы (исходя из курса валюты на дату заключения договора) за заключение договора по следующей формуле:
Акв. = П / Кобщ. * Ккв., где
Акв. - квартальная арендная плата, подлежащая взиманию по договору после истечения срока действия договора до подписания дополнительного соглашения;
П - размер платы за заключение договора, указанный в постановлении о предоставлении земельного участка для строительства или в протоколе об итогах торгов на право заключения договора;
Кобщ. - количество дней реализации инвестиционного проекта в соответствии с постановлением о предоставлении земельного участка;
Ккв. - количество дней в соответствующем квартале.
4.5. Арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца. Арендатор перечисляет арендную плату за первый квартал календарного года до 31 января.
8. Изложить пункт 6.2.7 договора в следующей редакции: обеспечить перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.4 договора, в сроки, указанные в пункте 4.5 договора.
9. Изложить пункт 8.3 договора в следующей редакции: в случае нарушения условий пунктов 4.3, 4.4, 6.2.7 договора арендатору начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки".
Общество подписало указанный проект с учетом протокола разногласий от 30.12.2014, в котором исключило из пункта 7 подпункты 4.4 и 4.5, а также пункты 8 и 9, измененные в связи с введением подпункта 4.4 договора. Комитет отказался от подписания дополнительного соглашения в редакции, предложенной Обществом, что послужило основанием для обращения последнего в суд.
Принимая условия дополнительного соглашения в„– 4 к договору аренды в редакции, предложенной Обществом, суды руководствовались пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ о том, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Суды указали на то, что постановлением правительства Санкт-Петербурга от 09.10.2014 в„– 953 определен круг изменений, которые должны быть внесены в договор аренды, в том числе установлена сумма платежа по договору на срок завершения строительства, указаны мероприятия, которые надлежит выполнить арендатору в счет указанного платежа, а также отражено, какими именно положениями должны быть дополнены инвестиционные условия.
Апелляционный суд нашел обоснованным довод Общества о том, что названное постановление не содержит указания на необходимость дополнения инвестиционных условий положениями о порядке расчета и внесения арендной платы после завершения строительства. Следовательно, проект дополнительного соглашения к договору, подготовленный Комитетом, не соответствует постановлению от 09.10.2014 в„– 953.
Изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды правильно применили пункт 1 статьи 422, пункт 2 статьи 445, статью 446 ГК РФ.
С учетом наличия разногласий между сторонами договора суды обоснованно исключили спорные пункты, касающиеся установления арендной платы после завершения срока строительства и ответственности за ее неуплату, из текста соглашения, поскольку данные условия могут быть включены в договор только по соглашению сторон.
Размер арендной платы за использование земельного участка подлежит исчислению в порядке, установленном действующими нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга.
В данном случае договор аренды заключен в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 в„– 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", которым определен порядок установления инвестиционных условий, в том числе платы за предоставление объектов недвижимости (статьи 11, 12).
В соответствии с требованиями статьи 12 названного Закона правительство Санкт-Петербурга в установленном им порядке принимает решение о корректировке размера платы в случае ненадлежащего исполнения обязательств инвестором.
Размер платежа по договору в„– 04-ЗК02309 (И) на срок завершения строительства определен постановлением правительства Санкт-Петербурга в„– 953.
Податель жалобы не обосновал, что в последующий период размер платы за пользование Обществом земельным участком подлежит исчислению по формуле, приведенной в спорном дополнительном соглашении, которая соответствует порядку, установленному нормативными актами Санкт-Петербурга, регулирующими определение размера арендной платы за земельные участки.
Кроме того, как пояснили в суде кассационной инстанции представители Общества, сославшись на разрешительную документацию, строительство объектов недвижимости на спорном земельном участке завершено в установленный срок.
Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2015 по делу в„– А56-15342/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА

Судьи
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ


------------------------------------------------------------------