АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2016 г. по делу в„– А56-47693/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 июля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В., Рудницкого Г.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью "НПО Радионавигационное оборудование" Медведева Д.В. (доверенность от 18.05.2016 в„– 12/д), от общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционный технологический центр" (прежнее наименование - общество с ограниченной ответственностью "РНО1") Никитиной Н.А. (доверенность от 14.07.2016) и Александровой Е.В. (доверенность от 14.07.2016), рассмотрев 27.07.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НПО Радионавигационное оборудование" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Колосова Ж.В.) по делу в„– А56-47693/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "НПО Радионавигационное оборудование", место нахождения: 115516, Москва, Кавказский бульвар, д. 59, ОГРН 1147847409379, ИНН 7724299821 (далее - ООО "НПО "РНО"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РНО1", место нахождения: 197101, Санкт-Петербург, Большая Монетная ул., д. 16, ОГРН 1147847098024, ИНН 7813584370 (далее - ООО "РНО1"), о взыскании 989 566 руб. 65 коп. задолженности по арендной плате по договору от 03.04.2014 аренды части земельного участка, 8 906 руб. неустойки, а также о расторжении указанного договора.
Решением от 05.10.2015 (судья Балакир М.В.) иск удовлетворен в полном объеме.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, установив наличие безусловных оснований для отмены вынесенного по делу решения, на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отменил решение суда от 05.10.2015 и рассмотрел дело по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции.
Определением апелляционного суда от 26.01.2016 принят к производству встречный иск ООО "РНО1" о признании недействительными (ничтожными) договора от 03.04.2014 аренды части земельного участка и акта приема-передачи к данному договору от 03.04.2014, подписанных между ООО "РНО1" и ЗАО "НПО "РНО".
В ходе судебного разбирательства ООО "НПО "РНО" в порядке статьи 49 АПК РФ уточнило требования, заявленные в первоначальном иске, и просило взыскать с ООО "РНО1" 803 002 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате за период с 03.04.2014 по 31.12.2014 и 35 851 руб. 80 коп. неустойки за период с 15.07.2014 по 19.01.2016.
Определением апелляционного суда от 15.03.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Московское конструкторское бюро "Компас", место нахождения: 115184, Москва, Б. Татарская ул., д. 35, корп. 5, ОГРН 1037705014478, ИНН 7705489560 (далее - ОАО "МКБ "Компас"), являющееся сособственником переданного ООО "НПО "РНО" в аренду земельного участка.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 решение от 05.10.2015 отменено, в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск удовлетворен частично: договор от 03.04.2014 признан недействительным, а в удовлетворении остальной части встречного иска отказано; с ООО "НПО "РНО" в пользу ООО "РНО1" взыскано 6000 руб. расходов по государственной пошлине по встречному иску и 3000 руб. расходов по апелляционной жалобе; ООО "НПО "РНО" из федерального бюджета возвращено 3202 руб. 92 коп. излишне уплаченной государственной пошлины по первоначальному иску.
В кассационной жалобе ООО "НПО "РНО", ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права, на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просит постановление от 26.04.2016 отменить, а решение от 05.10.2015 оставить в силе.
Податель жалобы полагает, что указанные апелляционным судом положения статей 246 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в данном случае не подлежат применению; действующим законодательством не предусмотрено обязательность наличия согласия участников общей долевой собственности для заключения договора аренды в отношении имущества одним из его сособственников; между ООО "НПО "РНО" и ОАО "МКБ "Компас" было достигнуто устное соглашение относительно сдачи части земельного участка в аренду; сдача в аренду части земельного участка не привела к нарушению прав сособственника, поскольку ООО "НПО "РНО" принадлежит большая доля в праве общей долевой собственности на участок.
В ходе кассационного рассмотрения от общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционный технологический центр" (далее - ООО "Инвестиционный технологический центр") в суд кассационной инстанции поступило письменное заявление в порядке статьи 124 АПК РФ о смене наименования ответчика - ООО "РНО1" на ООО "Инвестиционный технологический центр" (ОГРН, ИНН те же).
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Инвестиционный технологический центр" просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
В судебном заседании представитель ООО "НПО "РНО" поддержал доводы жалобы, а представители ООО "Инвестиционный технологический центр" возражали против ее удовлетворения.
ОАО "МКБ "Компас", участвующее в деле в качестве третьего лица, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило; его отсутствие в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, закрытое акционерное общество "НПО "РНО" (правопредшественник ООО "НПО "РНО", арендодатель) и ООО "РНО1" (арендатор) 03.04.2014 заключили договор, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 1203 кв. м, являющийся частью земельного участка общей площадью 8877 кв. м с кадастровым номером 77:01:0002013:2680, расположенного по адресу: Москва, Большая Татарская ул., вл. 35, стр. 7 - 9, 28 - 30, для организации гостевой парковки сроком на 11 месяцев.
Размер арендной платы и порядок расчетов установлен сторонами в разделе 3 договора.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором в срок до 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом календарного года.
Согласно пункту 6.3 договора в случае просрочки уплаты арендной платы арендатор по письменному требованию арендодателя выплачивает пени в размере 0,01% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки до полного погашения суммы задолженности.
В силу пункта 5.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно путем обращения в суд в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
В связи с нарушением арендатором обязательства по уплате арендной платы в установленные договором срок и в размере ООО "НПО "РНО" направило в адрес ООО "РНО1" претензию от 22.10.2014 в„– 121-2014 с требованием уплатить образовавшуюся задолженность.
Поскольку указанное требование арендатор не исполнил, ООО "НПО "РНО" направило в его адрес повторную претензию от 10.03.2015 в„– 38-2015, в которой предложило погасить задолженность и в срок не позднее 16.04.2015 рассмотреть предложение о расторжении договора аренды.
В претензии от 12.03.2015 в„– 5 арендодатель вновь потребовал от ООО "РНО1" исполнить обязательства по оплате аренды.
Поскольку требования, заявленные в данных претензиях, оставлены ответчиком без удовлетворения, ООО "НПО "РНО" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и неустойки, а также о расторжении названного договора.
Суд первой инстанции удовлетворил требования истца, поскольку посчитал доказанным факт невнесения ответчиком арендной платы и нарушения сроков оплаты, а также установил наличие оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 619 ГК РФ и пунктом 5.1 договора для расторжения договора аренды в судебном порядке.
Суд апелляционной инстанции после перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения в суде первой инстанции, принял к производству встречный иск ООО "РНО1" о признании договора аренды недействительным (ничтожным).
Предъявляя встречные требования, ООО "РНО1" указывало на то, что ООО "НПО "РНО" распорядилось частью спорного земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, без согласия второго сособственника - общества с ограниченной ответственностью "Замоскворечье-Инвест" (далее - ООО "Замоскворечье-Инвест"), а также на то, что доля в праве собственности на земельный участок, принадлежащая ООО "Замоскворечье-Инвест", находится в залоге у ОАО "МКБ "Компас".
В качестве правового обоснования заявленных требований ООО "РНО1" сослалось на статьи 168, 246, 608 ГК РФ, а также на пункт 1 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон в„– 102-ФЗ).
При рассмотрении спора по существу суд апелляционной инстанции установил, что спорный договор аренды был заключен без согласия сособственника земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, а соглашение о порядке владения, пользования и распоряжения указанным имуществом сособственниками не заключалось, и пришел к выводу, что указанный договор в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, поскольку противоречит статьям 246, 608 ГК РФ.
При этом апелляционный суд посчитал, что основания для признания договора ничтожным по причине его заключения в отношении залогового имущества без согласия залогодержателя отсутствуют, поскольку в таком случае предусмотрены иные последствия, нежели признание сделки ничтожной.
Кроме того, апелляционная инстанция пришла к выводу, что правовые основания для удовлетворения требований о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки и о расторжении договора, заявленных в первоначальном иске, отсутствуют, поскольку договор аренды является ничтожной сделкой.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятого по делу апелляционного постановления ввиду следующего.
Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 609 ГК РФ).
Согласно статье 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2 той же статьи).
Суд апелляционной инстанции на основании представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 18.04.2014 в„– 11/201/2014-237 (т.д. 2, л. 91) установил, что на момент заключения оспариваемого договора аренды земельный участок общей площадью 8877 кв. м с кадастровым номером 77:01:0002013:2680, часть которого передана по этому договору аренды ООО "РНО1", принадлежит на праве общей долевой собственности ООО "НПО "РНО" (94503/100000 доли) и ООО "Замоскворечье-Инвест" (5497/100000 доли); право общей долевой собственности указанных лиц зарегистрировано 18.09.2012 за номером 77-77-14/031/2012-813; 06.02.2014 в ЕГРП зарегистрировано обременение прав на участок в виде ипотеки в пользу ОАО "МКБ "Компас".
С учетом изложенного апелляционный суд пришел к правильному выводу, что на момент заключения договора аренды ООО "Замоскворечье-Инвест" обладало правами участника общей долевой собственности в отношении спорного земельного участка, а при заключении спорного договора аренды и передаче земельного участка в аренду ООО "НПО "РНО" должно было получить его согласие как сособственника.
Сам по себе факт перехода права общей долевой собственности на земельный участок от ООО "Замоскворечье-Инвест" к ОАО "МКБ "Компас", произошедший на момент рассмотрения настоящего спора судом и подтверждающийся выпиской из ЕГРП от 10.11.2015, в данном случае не имеет правового значения и не свидетельствует об освобождении ООО "НПО "РНО" от обязанности соблюдать предусмотренные статьей 246 ГК РФ правила о распоряжении имуществом, находящимся в общей долевой собственности, по соглашению всех ее участников.
Доказательств, которые бы свидетельствовали о том, что между ООО "НПО "РНО" и ООО "Замоскворечье-Инвест" как сособственниками земельного участка установлен какой-либо порядок пользования данным участком, в материалах дела не имеется.
В материалах дела отсутствует соглашение между сособственниками участка о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Доказательства принадлежности предоставленного в аренду участка лично истцу либо выделения данного земельного участка в качестве доли истца в материалы дела не представлены.
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ истец не представил допустимые и достоверные доказательства того, что им было получено согласие участника общей долевой собственности на передачу в аренду части общего имущества перед заключением договора аренды либо что впоследствии ООО "Замоскворечье-Инвест" одобрило заключение указанной сделки.
Поскольку договор аренды от 03.04.2014 был заключен без согласования с собственниками имущества, находящегося в общей долевой собственности, суд апелляционной инстанции, исходя из положений статей 167 и 168 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о ничтожности данной сделки как не соответствующей правилам пункта 1 статьи 246 ГК РФ.
С учетом изложенного в иске отказано правомерно.
Ввиду того что договор аренды является недействительной сделкой, то оснований для удовлетворения заявленных ООО "НПО "РНО" требований о взыскании задолженности, неустойки и расторжении этого договора не имеется, поэтому апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении первоначального иска.
В рамках настоящего дела не представлены объективные и достаточные доказательства фактического использования арендатором земельного участка и исполнения сторонами подписанного договора.
Истец не лишен возможности обратиться с самостоятельным иском о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за фактическое пользование земельным участком с представлением суду необходимых документов и доказательств в подтверждение заявленных требований.
Приведенные ООО "НПО "РНО" доводы о том, что положения статей 246, 608 ГК РФ не предусматривают обязательного наличия согласия участников общей долевой собственности для заключения договора аренды в отношении такого имущества одним из сособственников, являются несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права и прямо противоречат пункту 1 статьи 246 ГК РФ. Указанная норма Кодекса предусматривает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В данном случае земельный участок на момент заключения договора находился в общей долевой собственности двух сособственников - истца и ООО "Замоскворечье-Инвест", в связи с чем необходимо было согласие последнего на передачу участка в аренду.
Ссылка заявителя на то, что между ООО "НПО "РНО" и ОАО "МКБ "Компас" было достигнуто устное соглашение относительно сдачи части земельного участка в аренду, не имеет правового значения, поскольку сособственником участка на момент подписания договора являлось ООО "Замоскворечье-Инвест", а к ОАО "МКБ "Компас" доля в праве общей долевой собственности на участок перешла 26.01.2015.
Довод заявителя о том, что сдача в аренду части земельного участка не привела к нарушению прав сособственника, поскольку ООО "НПО "РНО" принадлежит большая доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, не принимается судом кассационной инстанции как противоречащий нормам материального права.
Положения пункта 1 статьи 246 ГК РФ не содержат исключений из общего правила о порядке распоряжения общей долевой собственностью в зависимости от размера доли сособственника.
Поскольку выводы апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, оснований для отмены обжалуемого судебного акта у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 по делу в„– А56-47693/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НПО Радионавигационное оборудование" - без удовлетворения.

Председательствующий
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА

Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ


------------------------------------------------------------------