АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 декабря 2016 г. по делу в„– А05-13621/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Преснецовой Т.Г., Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Анклав" Сергеевой Ю.С. (доверенность от 16.11.2016), рассмотрев 01.12.2016 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район" и общества с ограниченной ответственностью "Анклав" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 09.06.2016 (судья Тюпин А.Н.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2016 (судьи Романова А.В., Виноградов О.Н., Чередина Н.В.) по делу в„– А05-13621/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Анклав", место нахождения: 163045, г. Архангельск, ул. Тыко Вылки, 11-12, ОГРН 1092901009255, ИНН 2901196610 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район", место нахождения: 163000, г. Архангельск, пр. Ломоносова, д. 30, ОГРН 1022901496551, ИНН 2921001442 (далее - Комитет), администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район", место нахождения: 163000, г. Архангельск, пр. Ломоносова, д. 30, ОГРН 1022901495143, ИНН 2921001682 (далее - Администрация), муниципальному образованию "Катунинское" в лице администрации муниципального образования, место нахождения: 163513, Архангельская обл., Приморский р-н, пос. Катунино, ул. Маркина, д. 2, ОГРН 1052930018690, ИНН 2921009434 (далее - МО "Катунинское"), о взыскании 734 215 руб., в том числе 649 215 руб. неосновательного обогащения, полученного по договору аренды земельного участка от 25.06.2010, и 85 000 руб. убытков.
Комитет обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с Общества 75 698 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 24.06.2015.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Агентство архитектуры и градостроительства Архангельской области (далее - Агентство), открытое акционерное общество "Российские железные дороги" в лице Исакогорского территориального участка Северной дирекции по тепловодоснабжению - структурного подразделения Центральной дирекции по тепловодоснабжению (далее - ОАО "РЖД"), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.
Решением суда от 09.06.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.09.2016, первоначальные исковые требования к Комитету удовлетворены частично, с Комитета в пользу Общества взыскано 362 335 руб. неосновательного обогащения, 85 000 руб. убытков, а также 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении заявленных требований к остальным ответчикам и в удовлетворении встречного иска отказано, с Общества в доход федерального бюджета взыскано 6909 руб. 79 коп. государственной пошлины.
В кассационной жалобе Комитет, считая, что суды не приняли во внимание доводы ответчиков, которые соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении требований истца отказать, встречные требования удовлетворить. По мнению подателя жалобы, суды пришли к неправильному выводу о том, что выдача задания на разработку градостроительной документации лежала на Администрации и входила в полномочия района, в то время как эта обязанность относится к полномочиям МО "Катунинское". Кроме того, судами неправильно определен Комитет в качестве ответчика по делу, поскольку суды возложили ответственность за неисполнение обязанности по выдаче задания на разработку градостроительной документации, ее согласовании на Администрацию, а убытки взыскали с Комитета. Податель жалобы считает, что оснований для взыскания с него суммы неосновательного обогащения не имеется, поскольку он не получал излишне уплаченных сумм по договору аренды, а вывод судов о том, что земельный участок передан с недостатками неправомерен.
В кассационной жалобе Общество, считая, что обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального права в части отказа в удовлетворении его исковых требований, просит решение от 09.06.2016 и постановление от 08.09.2016 в этой части отменить и удовлетворить иск в полном объеме. По мнению Общества, срок исковой давности начал течь не с момента заключения договора, а с момента, когда истец узнал, что не сможет использовать арендуемый участок.
В отзыве на кассационные жалобы Администрация не возражает против удовлетворения жалобы Комитета и не поддерживает жалобу Общества.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы своей жалобы и возражал против доводов жалобы Комитета.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжений Администрации от 08.04.2010 в„– 1013р и от 04.05.2010 в„– 1220р Комитетом в соответствии с процедурой, установленной действующим законодательством, в газете "У Белого моря" от 14.05.2010 в„– 18 (7835) опубликовано информационное сообщение о продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 88 000 кв. м с кадастровым номером 29:16:240601:115, расположенного по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, МО "Катунинское", пос. Катунино, сроком на 5 лет, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В соответствии с протоколом от 15.06.2010 в„– 1 заседания комиссии по организации и проведению торгов по земельным участкам на территории муниципального образования "Приморский муниципальный район" распоряжением Администрации от 25.06.2010 в„– 1724р Обществу, как единственному участнику аукциона, по начальной цене, предоставлен в аренду сроком на 5 лет названный земельный участок.
Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 25.06.2010 заключили договор аренды указанного участка.
Согласно пункту 1.12 договора он действует с 25.06.2010 по 24.06.2015.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 25.06.2010.
Договор зарегистрирован 29.07.2010 в установленном законом порядке.
Разрешенное строительство: одно-двухквартирные жилые дома с приусадебными земельными участками, площадь одного земельного участка 1500 - 2000 кв. м. Параметры разрешенного строительства: индивидуальные жилые дома на 1 - 2 семьи в каменном или деревянном исполнении, размещаемые в соответствии с проектом планировки территории (пункты 1.5 и 1.6 договора).
Особые условия: подготовка документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства (пункт 1.7 договора).
Согласно пункту 1.9 договора сроки подготовки документации по планировке территории - в соответствии с заданием на разработку градостроительной документации - июнь 2010 года.
Общество неоднократно обращалось в Администрацию с просьбой выдать задание на разработку градостроительной документации.
В связи с непредставлением Администрацией указанного задания истец в августе 2011 года самостоятельно изготовил задание на разработку проекта планировки земельного участка и обратился в Агентство для его утверждения.
Письмом от 12.08.2011 в„– 301/564 Агентство отклонило указанное задание, указав, что в соответствии с положениями статьи 17 Градостроительного кодекса Архангельской области задание на подготовку документации по планировке территории утверждается органом местного самоуправления муниципального образования Архангельской области, осуществляющим полномочия в сфере градостроительной деятельности, а не заказчиком; кроме того, представленное задание требует корректировки.
Задание на разработку проекта планировки земельного участка утверждено Агентством 28.10.2014.
В марте 2015 года Общество обратилось в Администрацию с заявлением о согласовании выполненного проекта планировка земельного участка.
Письмом от 30.03.2015 в„– 01-14/363 Администрация отказала в согласовании указанного проекта по мотиву рассмотрения в арбитражном суде иска о расторжении договора аренды.
Комитет 18.11.2014 направил Обществу претензию с требованием до 31.12.2014 устранить допущенные нарушения условий договора аренды, выразившиеся в неосуществлении строительства.
Комитет в рамках дела в„– А05-1920/2015 обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Обществу о расторжении договора от 25.06.2010. Определением Арбитражного суда Архангельской области от 09.07.2015 по делу в„– А05-1920/2015 принят отказ Комитета от требования о расторжении договора, производство по делу прекращено.
Письмом от 30.06.2015 в„– 01-14/707 Комитет отказал Обществу в продлении срока действия договора аренды.
Письмом от 06.07.2015 в„– 03-6/131 Комитет уведомил истца о прекращении действия договора аренды с 25.06.2015.
Общество, считая, что в период действия договора оно не имело объективной возможности осуществлять полномочия арендатора земельного участка и осуществить строительство индивидуальных жилых домов, поскольку задание на разработку проектной документации не было своевременно выдано, а затем и отказано в согласовании самой документации, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Комитет, сославшись на наличие у Общества задолженности по арендной плате, обратился в арбитражный суд со встречным иском.
Суд первой инстанции удовлетворил первоначальные исковые требования частично, с учетом пропуска Обществом срока исковой давности. Суд исходил из того, что обязанность по выполнению задания на разработку градостроительной документации лежит на Администрации, отсутствие соответствующего задания делает невозможным проведение работ по разработке документации по планировки территории. Кроме того, судом установлено, что ОАО "РЖД" письмом от 14.01.2015 в„– СевДТВУ-3/12-3 отказало Обществу в согласовании местоположения пятна застройки земельного участка для комплексного освоения, поскольку оно попадает на магистральную сеть водопровода, снабжающую водой микрорайон ст. Исакогорка (2 трубы диаметром 250 мм), предложило Обществу сместить пятно застройки с учетом санитарно-защитной полосы водоводов 50 м от крайних водоводов. Руководствуясь положениями статей 195, 199, 200, 612, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), суд посчитал подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании 362 335 руб. неосновательного обогащения в виде арендной платы, уплаченной по платежным поручениям от 04.04.2013 в„– 2, от 17.12.2013 в„– 3, от 22.10.2014 в„– 1, от 02.03.2015 в„– 6). Руководствуясь статьями 15, 393 ГК РФ, суд пришел к выводу о доказанности Обществом причиненных ему убытков, поскольку Администрацией был отклонен представленный истцом в марте 2015 года проект планировки земельного участка. В удовлетворении встречного иска отказано, поскольку арендодателем не исполнены надлежащим образом принятые на себя обязательства.
Апелляционная инстанция согласилась с такими выводами.
Проверив материалы дела, проанализировав доводы жалоб, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены принятых по делу судебных актов.
Статья 612 ГК РФ предусматривает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, а также определяет круг прав арендатора при обнаружении таких недостатков, включая, в частности, право на предъявление требований о соразмерном уменьшении арендной платы, о досрочном расторжении договора. При этом арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1), и вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4).
По смыслу положений статей 606, 611, 612, 614, 1102 ГК РФ обязательства сторон по договору аренды являются встречными; обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества; невозможность использования имущества по целевому назначению по обстоятельствам, за которые не отвечает арендатор, исключает его обязанность по внесению арендной платы, а также удержание арендодателем уплаченной арендной платы, являющейся в этом случае неосновательным обогащением арендодателя.
Удовлетворяя первоначальные требования Общества и отказывая в удовлетворении встречного требования, суды обеих инстанций исходили из того, что обязанность Комитета как арендодателя по встречному предоставлению надлежащим образом не исполнена.
Между тем выводы судов по делу сделаны без учета специфики договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. Пунктом 3 названной статьи на арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, возложена обязанность выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 названного Кодекса.
Процедура подготовки и утверждения документации по планировке территории регламентирована статьей 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 19 которой предусматривает, что порядок устанавливается не только названным Кодексом, но и законами субъектов Российской Федерации.
При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков (часть 5 статьи 41 ГрК РФ).
В соответствии с частью 8.1 статьи 45 ГрК РФ подготовку документации по планировке территории осуществляет лицо, с которым заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В соответствии с пунктом 4 статьи 17 Градостроительного кодекса Архангельской области (исключен Законом Архангельской области от 29.10.2010 в„– 211-16-ОЗ) задание на разработку документов территориального планирования и документации по планировке территории Архангельской области, финансируемую за счет средств застройщиков и (или) правообладателей объектов капитального строительства, выдается и утверждается заказчиком. Данное задание подлежит согласованию с органом архитектуры и градостроительства Архангельской области и органом местного самоуправления, осуществляющим полномочия в сфере градостроительной деятельности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Градостроительного кодекса Архангельской области (в действующей редакции) задание на разработку документов территориального планирования муниципального образования Архангельской области, документации по планировке территории, осуществляемую за счет средств местного бюджета муниципального образования Архангельской области (или за счет средств физических или юридических лиц), готовит соответствующий орган местного самоуправления муниципального образования Архангельской области, осуществляющий полномочия в сфере градостроительной деятельности, и утверждает соответствующий орган местного самоуправления муниципального образования Архангельской области.
Как полагает Общество, у него не возникло обязанности по внесению арендной платы, поскольку разработанное отделом архитектуры и градостроительства Администрации задание на разработку проекта планировки спорного земельного участка утверждено Агентством только в октябре 2014 года.
Материалами дела подтверждается, что после передачи земельного участка Обществу последнее разрабатывало проект планировки земельного участка, в том числе по заданию им утвержденному, однако документация не была согласована уполномоченными органами ввиду наличия замечаний, в том числе к форме задания. Каких-либо возражений относительно невозможности использования переданного в аренду участка Общество в период действия договора не заявляло и мер, связанных с обжалованием действий (бездействия) органов местного самоуправления не предпринимало, а также не заявляло требований о соразмерном уменьшении арендной платы, о досрочном расторжении договора аренды. Более того, по утверждению Общества, проект планировки был им разработана, но в его согласовании было отказано Администрацией по причинам, изложенным в письмом от 30.03.2015 в„– 01-14/363.
Надлежащая оценка данным обстоятельствам судом не дана.
К обстоятельствам, препятствующим пользованию спорным земельным участком, Общество относит наличие на участке магистральной сети водопровода, о чем оно узнало из письма ОАО "РЖД" от 14.01.2015. Суду следовало установить, как данное обстоятельство повлияло на реальную возможность использовать по назначению земельный участок (его часть) и имеются ли основания для освобождения арендатора от уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера. Следует учесть, что в ходе разработки арендатором проекта планировки территории определяются параметры планируемого строительства (статья 42 ГрК РФ).
Кроме того, Общество указало на незаконный отказ Администрации в согласовании проекта планировки, что повлекло невозможность осуществить строительство на участке до окончания срока действия договора, а также возникновение убытков.
Обстоятельства невозможности использования участка по назначению в отсутствие утверждения проекта планировки, представленного истцом в марте 2015 года в Администрацию, судами не устанавливались.
Необходимыми условиями применения ответственности в форме возмещения убытков являются факт совершения противоправных действий ответчиком, причинно-следственная связь между противоправными действиями ответчика и убытками истца, размер убытков.
Как следует из судебных актов, суды усмотрели причинную связь между произведенными истцом затратами на оплату услуг подрядной организации и нарушением прав истца по договору аренды.
Однако вывод судов о доказанности убытков, подлежащих взысканию с Комитета, нельзя признать правомерным, поскольку причинно-следственную связь необходимо было установить между последствиями в виде расходов, понесенных истцом на подготовку проекта планировки, и неправомерными действиями (бездействием) ответчика.
В части доводов жалобы Общества о неправильном применении судами норм об исковой давности суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов, которые установили, что к моменту предъявления иска по части требований срок пропущен (статьи 196 (пункт 1), 200 (пункт 2) ГК РФ).
С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что выводы судов сделаны при неполном исследовании фактических обстоятельств дела, в связи с чем имеются предусмотренные статьями 287 и 288 АПК РФ основания для отмены обжалуемых судебных актов с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку требуется повторное исследование доказательств.
При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, дать надлежащую оценку заявленным требованиям, правильно применить нормы процессуального и материального права, регулирующие спорные правоотношения, принять законный и обоснованный судебный акт, по результатам рассмотрения спора распределить судебные расходы.
Руководствуясь статьей 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 09.06.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2016 по делу в„– А05-13621/2015 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.

Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА

Судьи
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
И.В.СЕРГЕЕВА


------------------------------------------------------------------