АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 ноября 2016 г. по делу в„– А56-81726/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М., при участии от индивидуального предпринимателя Дьяконенко Натальи Сергеевны представителя Серкиной А.А. (доверенность от 27.01.2016), рассмотрев 23.11.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Дьяконенко Натальи Сергеевны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2016 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2016 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.) по делу в„– А56-81726/2015,

установил:

Индивидуальный предприниматель Дьяконенко Наталья Сергеевна, ОГРНИП 307471431900014, ИНН 471403397300, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Стремберг", место нахождения: 197374, Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, ОГРН 1027810289748, ИНН 7826113635 (далее - Общество), о расторжении договора аренды от 18.08.2014 в„– 311 нежилого помещения в„– 2.08 в здании многофункционального торгово-развлекательного комплекса с аквапарком. Кроме того, предпринимателем заявлено требование о возмещении 1500 руб. расходов по оплате услуг нотариуса по оформлению доверенности и 70 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра).
Решением от 16.05.2016 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2016 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Дьяконенко Н.С., считая решение и постановление незаконными и необоснованными, просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Податель жалобы ссылается на необоснованность выводов судов о недоказанности предпринимателем факта существенного нарушения Обществом условий договора аренды и наличия оснований для его расторжения; отсутствие государственной регистрации договора аренды является, по мнению заявителя, существенным нарушением его условий, и в такой ситуации арендатор лишается в значительной степени того, на что рассчитывал при заключении договора.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы.
Общество, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (арендодатель) и предприниматель Дьяконенко Н.С. заключили договор от 18.08.2014 в„– 311 аренды помещения в„– 2.08 площадью 20,07 кв. м, расположенного на втором этаже в здании многофункционального торгово-развлекательного комплекса с аквапарком "Питерлэнд" по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А.
Согласно пункту 3.1 договора данный договор заключен на срок до 31.08.2017 включительно, который исчисляется с даты подписания акта приема-передачи помещения.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 18.08.2014.
Впоследствии стороны заключили дополнительные соглашений от 18.12.2014 в„– 1 и от 30.03.2015 в„– 2 к указанному договору аренды, которыми предусматривалось изменение размера арендных платежей.
В соответствии с пунктом 3.2 договора данный договор подлежит государственной регистрации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации за счет арендатора, в том числе по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что в целях осуществления государственной регистрации договора арендатор обязуется предоставить арендодателю все документы арендатора, необходимые для такой регистрации, также обязуется незамедлительно представить любые другие документы и информацию, которые в последующем могут быть затребованы регистрирующим органом в целях осуществления регистрации. Стороны обязуются незамедлительно подписать любые соглашения о внесении изменений и дополнений в договор, которые могут быть потребованы регистрирующим органом в целях осуществления его государственной регистрации.
При этом пунктом 3.4 договора стороны установили, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникающим с момента подписания ими акта приема-передачи помещения.
В силу пункта 10.1 договора досрочное расторжение названного договора аренды возможно в следующих случаях: по обоюдному соглашению сторон (пункт 10.1.1); в судебном порядке по основаниям, предусмотренным статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), при условии направления стороной, решившей расторгнуть договор, другой стороне требования об устранении нарушений, которые могут служить основанием для его расторжения. В случае если противоположная сторона не устранит допущенные нарушения в течение 30 календарных дней со дня получения соответствующего требования, сторона - предъявитель требования, вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора (пункт 10.1.2); по основаниям, установленным настоящим договором (пункт 10.1.3).
Письмом от 24.08.2015 предприниматель Дьяконенко Н.С. предложила Обществу расторгнуть договор аренды на основании пункта 10.1.1 договора, сославшись на отсутствие его государственной регистрации, а также на невозможность такой регистрации по причине зарегистрированного запрета на совершение регистрационных действий в отношении принадлежащего Обществу здания, в котором расположено арендуемое помещение.
Общество письмом от 14.09.2015 в„– 2044 отказало арендатору в расторжении договора со ссылкой на отсутствие оснований, предусмотренных договором.
Предприниматель Дьяконенко Н.С., считая, что отсутствие государственной регистрации договора аренды является существенным нарушением его условий, а также указывая на вероятность отчуждения объекта аренды в связи с утвержденным по делу в„– А56-39459/2013 мировым соглашением, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 164, 309, 309, 450, 609, 651 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 (в редакции постановления от 25.12.2013 в„– 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление в„– 73), отказали в удовлетворении иска, поскольку пришли к выводу о недоказанности истцом наличия оснований, предусмотренных действующим законодательством и договором, для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора.
Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, приходит к следующим выводам.
Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
По смыслу статей 164, 165, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора аренды осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Между тем, для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.
Аналогичный правовой подход в толковании названных норм права следует из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления в„– 73, пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 в„– 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (далее - Информационное письмо в„– 165).
Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 2 Информационного письма в„– 165, по смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) (спорный договор аренды подписан 18.08.2014) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.
Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими (пункт 3 Информационного письма в„– 165).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 Постановления в„– 73, в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.
Следовательно, отсутствие государственной регистрации соответствующего договора само по себе не свидетельствует об отсутствии между его сторонами обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование. С момента достижения соглашения по всем существенным условиям договор влечет правовые последствия в отношениях между сторонами, а также порождает весь комплекс последствий, на которые непосредственно направлен после государственной регистрации.
По настоящему делу ни истец, ни ответчик не ссылались на несогласованность существенных условий договора аренды.
При таких обстоятельствах доводы истца как стороны сделки о нарушении его прав уклонением арендодателя от выполнения обязанностей, основанных на этой сделке и связанных с ее государственной регистрацией, суды правомерно признали необоснованными, поскольку в данном случае стороны считаются связанными обязательствами с момента достижения соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды вне зависимости от осуществления его государственной регистрации и, соответственно, они вправе требовать исполнения взятых на себя обязательств. Данный вывод соответствует и условиям заключенного договора (пункт 3.4).
Статьей 620 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Суды первой и апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, не установили наличие обстоятельств, перечисленных в статье 620 ГК РФ и позволяющих досрочно расторгнуть спорный договор по требованию арендатора в судебном порядке.
При этом суды исходили из того, что обязательство по передаче помещения и обеспечения к нему доступа исполнено Обществом надлежащим образом, о чем свидетельствует подписанный сторонами акт приема-передачи помещения от 18.08.2014, а иные обстоятельства, приведенные в статье 620 ГК РФ, в ходе судебного разбирательства не установлены.
Представленные истцом в материалы дела письмо от 24.08.2015, а также претензия от 11.09.2015 в„– 2853 к числу таких доказательств не относятся, поскольку не содержат ссылок на нарушения Обществом условий договора аренды, установленных в статье 620 Кодекса.
Представленным в материалы дела договором не предусмотрена обязанность арендодателя произвести государственную регистрацию договора либо передать документы для ее проведения, а также сроки обращения арендодателем в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, за такой регистрацией. Доказательства исполнения самим истцом условий, предусмотренных пунктами 3.2, 3.3 договора в материалы дела не представлены. Однако пунктами 3.2, 3.3 договора на арендатора возложена обязанность по несению расходов по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора, а также по представлению арендодателю всех необходимых для регистрации документов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Исходя из буквального содержания данной нормы права следует, что обязательным условием для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является наличие ущерба для стороны договора вследствие нарушения его условий другой стороной.
Суды указали, что в нарушение статьи 65 АПК РФ истец не представил в материалы дела доказательств, которые бы бесспорно свидетельствовали о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды привело к возникновению у арендатора ущерба, который в значительной степени лишает его того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом суды первой и апелляционной инстанций дали правильную оценку доводу предпринимателя о невозможности противопоставления предоставленных ему по договору прав третьим лицам, сославшись на недоказанность как существования прав третьих лиц в отношении переданного в аренду помещения, так и существования реальной угрозы ущемления прав истца.
С учетом приведенных обстоятельств суды пришли к правильному выводу об отсутствии доказательств наличия существенных нарушений арендодателем условий договора, которые позволяют расторгнуть договор аренды в судебном порядке по инициативе арендатора на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ. При таком положении суды правильно отказали в удовлетворении иска.
Ссылка заявителя на вероятность отчуждения объекта аренды в связи с утвержденным по делу в„– А56-39459/2013 мировым соглашением, является несостоятельной и подлежит отклонению. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2015 по делу в„– А56-39459/2013 прекращено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) Общества и между ним и его кредиторами утверждено мировое соглашение, по условиям которого Общество обязалось погасить образовавшуюся перед кредиторами задолженность с рассрочкой, начиная со 2-го квартала 2017 года по 2-й квартал 2024 года включительно. Данное мировое соглашение не содержит каких-либо условий об отчуждении Обществом в пользу третьих лиц помещения, являющегося предметом договора аренды.
Довод подателя жалобы о невозможности проведения государственной регистрации договора аренды ввиду наличия ограничений, зарегистрированных в отношении переданного в аренду объекта, являлся предметом рассмотрения судебных инстанций и ему дана надлежащая правовая оценка. При оценке данного довода суды обоснованно исходили из того, регистрация спорного договора аренды невозможна не по причине ненадлежащего исполнения Обществом принятых на себя обязательств, а в связи с наличием спора о праве на объект недвижимости, в котором расположено переданное в аренду помещение, то есть спора между зарегистрированным правом ответчика на объект незавершенного строительства и сведениями об объекте в кадастровом учете. Указанные обстоятельства не могут свидетельствовать о нарушении Обществом условий договора аренды и являться основанием для его расторжения в судебном порядке.
Приведенные в кассационной жалобе доводы аналогичны доводам, исследованным в полном объеме судами первой и апелляционной инстанций, и фактически являются выражением несогласия с установленными судами обстоятельствами, сводятся к переоценке доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку выводы судебных инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2016 по делу в„– А56-81726/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Дьяконенко Натальи Сергеевны - без удовлетворения.

Председательствующий
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА

Судьи
А.В.КАДУЛИН
Г.М.РУДНИЦКИЙ


------------------------------------------------------------------