АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2016 г. по делу в„– А56-31318/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Ракчеевой М.А., Рудницкого Г.М., при участии от индивидуального предпринимателя Малковой Е.Е. представителя Полховского А.В. (доверенность от 09.11.2016), от общества с ограниченной ответственностью "МАБРУК" Пороховой С.С. (доверенность от 25.07.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МАБРУК" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.04.2016 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2016 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Кашина Т.А.) по делу в„– А56-31318/2015,

установил:

Индивидуальный предприниматель Малкова Елена Евгеньевна (ОГРН 304781427200067, ИНН 781300146130) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МАБРУК" (место нахождения: 197227, Санкт-Петербург, Комендантский пр., д. 11. пом. 28-Н, лит. В, ОГРН 1037800113295, ИНН 7801247122; далее - Общество) о расторжении договора аренды от 24.11.2014 в„– Мб/79/14 с 27.04.2015.
Определением от 03.09.2015 принят встречный иск Общества о взыскании с предпринимателя 308 002,36 руб. долга по арендной плате, 245 457,06 руб. пени за просрочку оплаты арендной платы, 5 812,86 руб. долга по возмещению стоимости потребленной электроэнергии, 5 060,42 руб. пени за просрочку оплаты электроэнергии, штраф за необеспечение работы объекта аренды в размере 237 500 руб. (требования с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением суда первой инстанции от 08.04.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.08.2016, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить в части отказа во встречном иске и удовлетворить встречные исковые требования.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель предпринимателя, ссылаясь на их необоснованность, просил в удовлетворении жалобы отказать.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между Обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 24.11.2014 в„– Мб/79/14, по условиям которого Общество предоставило в аренду нежилое помещение площадью 35,5 кв. м (С-3-30), являющееся частью здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Испытателей, дом 37 литера А, кадастровый номер 78:34:034:0:39 (далее - Объект аренды).
Согласно пунктам 4.1, 8.1 Договора срок его действия - с 24.11.2014 по 22.11.2015 включительно.
Размер арендной платы и порядок расчетов сторон установлены в разделе 2 Договора.
В частности, пунктом 2.7 договора предусмотрено, что в случае нарушения предпринимателем срока внесения арендной платы и/или иных платежей по договору более чем на 1 банковский день Общество направляет арендатору уведомление о наличии задолженности по договору. В случае непогашения задолженности в течение 1 дня с даты отправки Обществом указанного уведомления, Общество вправе приостановить доступ посетителей на объект аренды.
Как следует из материалов дела, пунктом 2.3 Договора установлен срок уплаты арендной платы - ежемесячно тремя равными частями до 15 (пятнадцатого), 20 (двадцатого) и 25 (двадцать пятого) чисел текущего (расчетного) месяца. Расчетным месяцем является 1 (один) календарный месяц пользования Объектом аренды. В случаях, когда дата возникновения обязательства Арендатора по уплате арендной платы не совпадает с первым календарным днем расчетного месяца, Арендатор уплачивает сумму арендной платы за такой неполный месяц аренды в течение 5 (пяти) календарных дней с даты возникновения вышеуказанных обязательств.
В соответствии с пунктом 2.4 Договора установлена обязанность арендатора внести арендодателю авансовый платеж в размере 248 948,10 руб., в т.ч. НДС 18%, который подлежит зачету в счет исполнения обязательства по уплате арендной платы за два последних месяца действия Договора, т.е. за период с 23.09.2015 по 22.11.2015 (с учетом срока действия договора, предусмотренного пунктом 8.1). В случае если по Договору аренды в„– Мб/87/13 от 25.11.2013, ранее заключенному между Сторонами, у Арендатора есть сумма переплаты, данная сумма подлежит зачету в качестве авансового платежа (или его части), предусмотренного п. 2.4 Договора.
Представленным в материалы дела актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 26.04.2015, подписанному сторонами, подтверждается, что по состоянию на дату подписания Договора и акта приема-передачи помещения, по данным истца размер авансового платежа внесенного арендатором (путем зачета неизрасходованной части по Договору аренды в„– Мб/87/13 от 25.11.2013) составляет 176 943,11 руб.
Согласно пункту 2.8 Договора очередность зачета платежей Арендатора осуществляется в следующем порядке: в первую очередь, независимо от основания платежа, указанного Арендатором в платежном документе, в соответствии с пунктом 2.4 формируется авансовый платеж в полном объеме, если иное не предусмотрено Договором. Последующие платежи, полученные от Арендатора, засчитываются Арендодателем в соответствии с основанием платежа, указанным в платежном документе.
В соответствии с актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 26.04.2015 (дату, предшествующую ограничению доступа на объект) общая сумма внесенных истцом за период действия Договора денежных средств (с учетом зачтенной части авансового платежа 176 943,11 руб. составила 711 610,11 руб., из которых 248 948,10 руб. составляет авансовый платеж, который не подлежит зачету в счет текущей задолженности. Следовательно, непосредственно в счет текущей арендной платы истцом внесено 462 662,01 руб., тогда как размер подлежащий уплате арендной платы (без учета задолженности за коммунальные услуги, пени, штрафы) на указанную дату составил 614 902,69 руб. (без учета авансового платежа).
Следовательно, по состоянию на 26.04.2015 у предпринимателя имелась перед Обществом задолженность по арендной плате в размере 152 240,68 руб.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, Общество с 27.04.2015 ограничило доступ предпринимателя на объект аренды путем закрытия помещения при помощи роллет.
Пунктами 6.1, 6.1.2 Договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора в случае неоднократного нарушения Арендатором срока внесения арендной платы более чем на 10 (десять) календарных дней, независимо от последующего исполнения своих обязательств.
Как указано в пункте 6.2 Договора в случае отказа Арендодателя от исполнения Договора по основаниям, перечисленным в пункте 6.1, Договор считается расторгнутым через 5 (пять) календарных дней с момента отправки Арендодателем уведомления об отказе от исполнения Договора.
Арендодатель отказался от исполнения Договора, направив предпринимателю 05.08.2015 телеграммой уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора. Таким образом, действие договора прекращено с 10.08.2015. С указанного момента помещение принято Обществом с составлением одностороннего акта.
Посчитав, что ограничение доступа на объект аренды являлось неправомерным, предприниматель обратился в арбитражный суд с требованиями о досрочном расторжении договора аренды с 27.04.2015.
В свою очередь Общество, полагая, что предпринимателю был обоснованно ограничен доступ в помещение, предъявило встречный иск о взыскании арендной платы и иных платежей по Договору аренды.
Суд первой инстанции, отказал в удовлетворении требований предпринимателя, признав, что Договор аренды прекращен 10.08.2015 в связи с отказом Общества от его исполнения. Отказывая во встречном иске суд указал, что Общество не вправе требовать внесения арендной платы за период, когда предприниматель был лишен возможности использовать арендованное имущество в связи с действиями Общества по ограничению доступа в помещение.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что задолженность предпринимателя по арендным платежам, образовавшаяся по состоянию на 27.04.2015 (момент ограничения Обществом доступа в арендуемое помещение), составляла 152 240,68 руб. Суды признали, что указанная задолженность и штрафные санкции, связанные с просрочкой внесения арендных платежей, погашаются авансовым платежом, внесенным предпринимателем в соответствии с пунктом 2.4 Договора аренды. При этом суды признали, что Общество не вправе требовать внесения арендной платы за период, когда доступ в помещение был ограничен действиями арендодателя, в том числе по тому, что такое требование является злоупотреблением правом со стороны арендодателя.
В соответствии с пунктом 5.12 договора аренды в случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы и/или иных платежей по договору в соответствии с пунктом 2.7 договора, которое повлекло за собой приостановление доступа посетителей на объект аренды, арендатор выплачивает штраф в размере ежедневной арендной платы за каждый день приостановления доступа посетителей на объект аренды.
Кроме того из встречного искового заявления следует, что Общество требует взыскать с предпринимателя штраф предусмотренный пунктом 5.3 Договора аренды за необеспечение предпринимателем работы объекта аренды.
При этом приостановление арендодателем по собственной инициативе доступа посетителей в арендуемое помещение лишает арендатора возможности пользоваться помещением и получать соответствующие доходы.
При таких обстоятельствах признание за арендодателем права на получение арендной платы за период приостановления им доступа посетителей на объект аренды означало бы, по сути, возложение на арендатора расходов, значительно превышающих по размеру платежи, обычно вносимые в период пользования помещением, при отсутствии реальной возможности извлекать выгоду из такого пользования. Такое положение нарушает баланс интересов сторон и фактически направлено на возникновение у арендатора убытков.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно указал, что требование Общества о взыскании с предпринимателя денежных средств за период неиспользования помещения, возникшего по инициативе Общества, противоречит смыслу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, и со стороны арендодателя является злоупотреблением правом.
Кассационная инстанция считает, что в удовлетворении встречного иска Общества отказано обоснованно, основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.04.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2016 по делу в„– А56-31318/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МАБРУК" - без удовлетворения.

Председательствующий
А.В.КАДУЛИН

Судьи
М.А.РАКЧЕЕВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ


------------------------------------------------------------------