АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2016 г. по делу в„– А56-20984/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Захаровой М.В. и Сергеевой И.В., при участии от санкт-петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Коршуновой Н.В. (доверенность от 11.01.2016) и Демьяновой И.Н. (доверенность от 11.02.2016), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от 29.12.2015), от общества с ограниченной ответственностью "Юрсервис" Шерстневой Н.Н. (доверенность от 05.11.2015), рассмотрев 01.06.2016 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и санкт-петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 по делу в„– А56-20984/2015 (судьи Барканова Я.В., Горбик В.М., Тимухина И.А.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Юрсервис", место нахождения: 199106, Санкт-Петербург, пл. Морской Славы д. 1, лит. А, ОГРН 1037811026615, ИНН 7805192160 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), и санкт-петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУП ГУИОН), об обязании КУГИ заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка площадью 274 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001512:10, с расположенным на нем нежилым зданием площадью 195,9 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001512:3018, находящихся по адресу: 191167, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 163, лит. Б, по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд).
В суде первой инстанции в порядке статьи 48 АПК РФ произведена замена КУГИ на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения, ОГРН и ИНН те же; далее - Комитет).
Решением от 24.07.2015 (судья Воробьева Ю.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением апелляционного суда от 11.02.2016 решение от 24.07.2015 отменено, на Комитет возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи здания с земельным участком по цене равной 16 979 492 руб.
В кассационных жалобах Комитет и ГУП ГУИОН, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просят отменить обжалуемый судебный акт и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Как указывают податели жалоб, поскольку первоначальный отчет ГУП ГУИОН не был оспорен, у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания не учитывать его при разрешении разногласий в части цены выкупаемых объектов; апелляционный суд неправомерно отказал ответчикам в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости спорного имущества, поскольку представленное экспертное заключение от 25.12.2015 является ненадлежащим доказательством, так как основано на недостоверной информации, выполнено с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, содержит противоречивые выводы и ошибки в расчетах, которые привели к занижению итоговой стоимости; вопреки выводу суда заявление о приватизации было подано Обществом 07.02.2014.
В отзывах на кассационные жалобы Общество просит оставить обжалуемое постановление без изменения, считая его законным и обоснованным, а Фонд поддерживает позицию ответчиков.
В судебном заседании представители Комитета и ГУП ГУИОН поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, а представитель Общества - в отзыве на нее.
Фонд извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалоб в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 06.08.2002 в„– 20-А045407 в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2012 в„– 1 Общество арендует здание площадью 195,9 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001512:3018, расположенное на земельном участке площадью 274 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001512:10 по адресу: 191167, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 163, лит. Б.
Общество 04.02.2014 обратилось к КУГИ с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого здания.
КУГИ 31.12.2014 издал распоряжение в„– 2598-рз об условиях приватизации упомянутого здания с земельным участком, определив способ приватизации - продажа по преимущественному праву приобретения, цену продажи - 25 500 000 руб. (здание - 5 510 878 руб., земельный участок - 19 989 122 руб.) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 12.11.2014 в„– 31-8-0168 (287)-2014, подготовленным ГУП ГУИОН.
Фонд 16.02.2015 направил в адрес Общества предложение в„– 568/30 о заключении договора купли-продажи здания и земельного участка, согласно которому их выкупная стоимость составляет 25 500 000 руб., приложив к нему проект договора купли-продажи.
Общество 16.03.2015 направило Фонду протокол разногласий, в котором предложило установить цену продажи объектов в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 12.02.2015 в„– 131/ОН-2015, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью "1Капиталь".
Неурегулирование сторонами возникших при заключении договора купли-продажи разногласий относительно цены выкупаемого имущества явилось основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, сославшись на отсутствие доказательств, подтверждающих недостоверность отчета в„– 31-8-0168 (287)-2014, отказал в удовлетворении иска.
Апелляционный суд, не согласившись с выводами суда первой инстанции, отменил решение от 24.07.2015 и удовлетворил заявленные требования, определив цену выкупаемых объектов недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы от 25.12.2015.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого постановления.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ), вступившим в силу 05.08.2008.
В силу статьи 3 Закона в„– 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 в„– 144-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Поскольку заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора, отвечающего требованиям Закона в„– 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.
В данном случае у сторон возникли разногласия по цене отчуждаемых объектов. Как следует из материалов дела, в договоре купли-продажи, направленном Фондом в адрес истца, цена выкупаемого имущества указана на основании отчета в„– 31-8-0168 (287)-2014. В протоколе разногласий Общество предложило установить цену выкупаемых объектов в соответствии с отчетом об оценке в„– 131/ОН-2015, в котором указано, что по состоянию на 11.02.2015 рыночная стоимость здания составляет 4 029 945 руб., земельного участка - 9 440 055 руб.
В ходе судебного разбирательства Общество также представило в материалы дела отчет от 10.07.2015 в„– 298/ОН-2015, согласно которому по состоянию на 04.02.2014 рыночная стоимость здания составила 4 029 945 руб., земельного участка - 9 240 055 руб.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", при рассмотрении спора, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Поскольку в представленных в материалы дела отчетах величина рыночной стоимости выкупаемых здания и земельного участка под ним отличалась существенным образом, к тому же рыночная оценка объектов, выполненная ГУП ГУИОН, была проведена по состоянию на 10.09.2014, а не на дату подачи заявления о приватизации, а также в связи с тем, что установленная независимым оценщиком стоимость объекта оценки является обязательной, апелляционный суд назначил судебную экспертизу в виде иной независимой оценки, проведение которой поручил оценщику общества с ограниченной ответственностью "Городской центр оценки" Мизикову Дмитрию Юрьевичу.
Согласно заключению судебного эксперта от 25.12.2015 по состоянию на 04.02.2014 рыночная стоимость здания и земельного участка составила 4 920 000 руб. и 12 810 000 руб. (с учетом НДС).
Оценив заключение от 25.12.2015 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, апелляционный суд пришел к выводу о его соответствии требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества.
Поскольку с заявлением о выкупе Общество обратилось 04.02.2014, апелляционный суд правомерно указал, что для целей выкупа в порядке, предусмотренном Законом в„– 159-ФЗ, цена подлежащего продаже имущества должна быть определена по состоянию на дату подачи заявления о выкупе. Указанный вывод с учетом требований пункта 1 части 3 статьи 9 Закона в„– 159-ФЗ обеспечивает баланс интересов продавца и покупателя при приобретении имущества, принадлежащего публичному собственнику.
Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения от 25.12.2015 и необнаружения противоречий в выводах эксперта Мизикова Д.Ю. суд апелляционной инстанции правомерно не усмотрел установленных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для назначения по ходатайству ГУП ГУИОН повторной экспертизы.
При таких обстоятельствах суд обоснованно определил цену подлежащего продаже имущества на основании заключения от 25.12.2015, установив его общую стоимость в размере 16 979 492 руб. (без учета НДС).
Доводы подателей жалоб сводятся к утверждению о том, что суд апелляционной инстанции дал неправильную оценку заключению от 25.12.2015 и неверно определил рыночную стоимость объектов недвижимости. Между тем суд кассационной инстанции с учетом части 3 статьи 286 АПК РФ не вправе переоценивать имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключение эксперта.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суд апелляционной инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь статьями 286, 287, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 по делу в„– А56-20984/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, санкт-петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" - без удовлетворения.
Приостановление исполнения постановления от 11.02.2016, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.04.2016, отменить.

Председательствующий
М.А.РАКЧЕЕВА

Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
И.В.СЕРГЕЕВА


------------------------------------------------------------------